房地产估价方法之市的场比较法ppt.ppt

课题五市场法;§5.1市场法概述;;;三、市场法适用的估价对象和条件;;§5.2 收集交易实例;二、收集交易实例的途径; 收集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证之一 ;§5.3选取可比实例;数量要求;三、市场法适用的估价对象和条件;其它要求;例1;例2 有一幢砖混结构的住宅，建筑层数7层，地区级别为7级，现空置。要求用市场法评估其出售价格，请从下表所给资料选取合适的可比实例。;§5.4 建立比较基准;一、统一房地产范围 ;带有债权债务的房地产; 估价中为便于比较，价格通常以一次付清所需支付的金额为基准，所以，就需要将分期付款的可比实例成交价格折算为在其成交日期时一次付清的数额。具体方法是资金的时间价值中的折现计算。 例 某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付，假设月利率为0.5％，计算该宗房地产在成交日期一次性付清的价格。 ; 在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格。 如：单位建筑面积、单位套内建筑面积或者单位使用面积上的价格、楼面地价 ; 在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下：  建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积  建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积/建筑面积  套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积/套内使用面积; 在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米(土地的面积单位有时还采用公??顷、亩)，中国香港地区和美国、英国等习惯采用平方英尺，中国台湾地区和日本、韩国一般采用坪。它们之间的换算如下： ? 平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67 ???? 平方米下的价格＝公顷下的价格÷10?000 ????平方米下的价格＝平方英尺下的价格×10.764 ???? 平方米下的价格＝坪下的价格×0.303 ;例3：收集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积为200m2,，成交总价80万元人民币，分三期付款，首付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清，乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万元美元，于成交时一次付清，如果选取此两宗交易实例为可比实例，则应进行哪些相关的修正？ 假设甲 当时人民币年利率8%乙成交时1美元=8.3元人民币 1平方建筑面积=0.75平方使用面积 甲单价=3821.1元/平方米（建筑面积） 乙单价=4020.4元/平方米（建筑面积）;§5.5交易情况修正;(1)有利害关系人之间的交易 ?(2)急于出售或急于购买的交易 ?(3)交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易 ?(4)交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易 ?(5)特殊交易方式的交易 ?(6)交易税费非正常负担的交易 (7)相邻房地产的合并交易 (8)受债权债务关系影响的交易 (8)强迫出售或强迫购买的交易 (9) 受迷信影响的交易; 交易情况修正的方法，主要有百分率法和差额法。 采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为： ????可比实例成交价格X交易情况修正系数＝正常价格 采用差额法进行交易情况修正的一般公式为： ????可比实例成交价格±交易情况修正数额＝正常价格 在交易情况修正中应采用可比实例成交价格比其正常价格是高还是低多少的说法。 ; 对于交易税费非正常负担的修正，只要调查、了解清楚了交易税费非正常负担的情况，然后依此计算即可。 具体是将成交价格调整为依照政府有关规定，无规定的依照当地习惯，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。 主要是把握下列两点： ①正常成交价格一应由卖方负担的税费＝卖方实际得到的价格。 ②正常成交价格+应由买方负担的税费＝买方实际付出的价格。 ;例4　某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税费由买方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格7%，应有由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%，试求该宗房地产的正常成交价格。 ; 例5 某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元/平方米，买卖中涉及的税费由卖方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格7%，应有由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%，试求该宗房地产的正常成交价格。;§5.6市场状况调整;主要采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为： ??? 可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=在估价时点时的价格 交易日期调整的关键，是要把握估价对象这类房地产