房地产估价第七章的.ppt

第七章 假设开发法 第一节 假设开发法的基本原理 第二节 假设开发法的估价步骤 第三节 假设开发法应用举例 ;第一节 假设开发法的基本原理 一、假设开发法的概念 ——指将预计的估价对象开发完成后的价值，减去预计的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 又称剩余法、倒算法 二、假设开发法的理论依据 ? ? ——预期原理 成本法的倒算法 ;三、假设开发法适用的对象和条件 （一）适用对象 ——具有投资开发或再开发潜力的房地产 1、待开发的土地(包括生地、毛地、熟地) 2、在建工程 3、可装修改造或可改变用途的旧房 4、再开发待拆迁的房地产;（二）假设开发法适用的条件： 1、要有一个明朗、开放及长远的房地产政策； 2、要有一套统一、严谨及健全的房地产法规； 3、要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库； 4、要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单； 5、要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划。 ;四、假设开发法的估价公式 （一）假设开发法最基本的公式 待开发房地产的价值 ＝开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费  ;（二）假设开发法的具体计算公式 1、将生地开发成熟地的公式： 生地价值＝开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买生地应负担的税费  ;2、将生地开发为房地产的公式： 生地价值＝开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买生地应负担的税费 3、将毛地开发成熟地的公式： 毛地价值＝开发完成后的熟地价值一由毛地开发成熟地的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一开发利润一投资者购买毛地应负担的税费 ;4、将毛地开发成房地产的公式： 毛地价值＝开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买毛地应负担的税费 5、将熟地开发为房地产的公式 熟地价值＝开发完成后的房地产价值一由熟地建成房屋的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一开发利润一投资者购买熟地应负担的税费 ;6、将在建工程续建为房地产的公式 在建工程价值＝续建完成后的房地产价值一续建成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一续建投资利润一投资者购买在建工程应负担的税费 7、将旧房装修改造为新房的公式 ? 旧房价值＝装修改造完成后的房地产价值一装修改造成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一装修改造投资利润一投资者购买旧房应负担的税费 ; 第二节 假设开发法的估价步骤 一、调查待开发房地产的基本情况 二、选择最佳的开发利用方式 三、估计开发经营期 四、预测开发完成后的房地产价值 五、测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费 六、进行具体计算，求出待开发房地产的价值。 ;一、调查待开发房地产的基本情况 1、弄清土地的位置 ——确定土地的最佳用途 2、弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等 ——确定开发成本、费用 3、弄清城市规划设计条件 ——确定最佳的开发利用方式 4、弄清土地的权利状况 ——确定开发完成后的房地产价值、 租金等;二、选择最佳的开发利用方式 最佳用途、最佳规模、最佳档次 ——确定开发完成后房地产的最大价值 三、估计开发经营期 开发经营期的起点、终点 起点——取得估价对象(待开发房地产) 的日期，即估价时点 终点——预计未来开发完成后的房地 产经营结束的日期 开发经营期可分为开发期和经营期。 ;1、当开发完成后房地产采取销售（含预售）方式时，开发经营期如下图：  开发经营期 开发期 前期 建造期 销售期