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房地产基础专业知识培训内容 一、土地与土地使用制度 1、地产：指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地。简单地说，就是土地财产。法律意义上的土地财产一般具有以下特征：(1)属于一定的所有者或使用者；(2)有明确的四至界定；(3)可以依法转让；(4)能给所有者和使用者带来一定的权益。土地财产按其用途可以分为：(1)居住用地；(2)工业用地；(3)商业服务用地；(4)仓储用地；(5)市政、交通用地；(6)科教文卫设施用地；(7)绿化用地；(8)其他用地等。 2、毛地：指城市旧区改造中须先进行动迁安置，拆除旧有建筑物后方可使用的土地。 3、生地： “熟地”的对称，指未经开发，尚未形成建设用地条件的农地或荒地。 4、熟地：“生地”的对称，指经开发，已形成一定建设用地条件的土地。“一定建设条件”通常指达到“三通一平”或“七通一平”要求。“三通一平”即满足施工要求的临时用水、用电和道路畅通，施工现场的土地平整。“七通一平”通常指道路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通和土地平整。 5、地价：是“土地价格”的简称，指资本化了的地租。 6、地价构成：指土地价格的各项构成要素。土地价格是土地经济价值的反映。一般认为，土地价格主要由以下三个部分构成：(1)地租，指土地所有者凭借土地所有权而获得的收入，包括垄断地租和级差地租。地租是土地价格构成的主体。(2)土地资本的折旧，指土地所有者对土地开发的投入，如基础设施建设的投资，包括三通一平或七通一平等。(3)土地投资和利息。土地投资一般数额大、周期长。所以，土地价格中还应包括资金的时间价值，即土地投资的利息。 7、楼面地价：香港房地产用语。指平均到每单位建筑面积上的土地价格。其计 算公式为： 8、土地使用权：指依法对土地经营、利用和收益的权利。根据国家的有关法律，土地使用权可以由所有人直接行使。因此，土地使用权实际上是土地使用者对土地占有、使用、收益和一定范围内处分的权利，是以用益为目的的限制物权。土地使用权必须依据法律或合同取得，可以有偿取得，也可以无偿取得。取得土地使用权的主要方式有出让、转让和划拨等。依法取得土地使用权分有期限和无期限两种。土地使用权出让或转让合同约定的使用期届满，土地使用者需要继续使用土地的，可以提出申请续期。未申请续期，或者虽 申请续期但未获批准的，由国家无偿收回土地使用权；行政划拨，无偿取得的土地使用权，人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要，可以无偿收回。土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满，提前收回及土地灭失等原因而终止。 10、土地所有权：指在法律规定的范围内占有、使用和处分土地，并从土地上获得合法收益的权利。土地所有权是土地所有制在法律上的表现。《中华人民共和国土地管理法》规定；“中华人民共和国实行土地社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。” 11、土地使用权出让：指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。按照国家规定，城市规划区内的集体所有的土地，必须依法征用转为国有土地后，其使用权方可出让。土地使用权出让的主要方式有拍卖、招标和协议三种。土地使用权出让应当签订让合同。土地使用权出让合同中代表国有土地产权出让土地使用权的市、县人民政府称为土地使用权的公司、企业、其他组织和个人称为土地使用权受让人。 12、土地使用权出让金：指土地使用权受让方为取得土地使用权，按照土地出让合同规定支付给国家的土地使用权价款。土地使用权出让金包括地租、征地费、投资开发费及其利息。地租是土地使用权出让金的核心组成部分。土地使用权出让金是国家实现土地所有权的主要的、基本的方式，是土地收益的组成部分。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。 13、土地使用权出让年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者时，双方约定 的土地使用者可以使用土地的年限。土地使用权出让年限分最高年限和实际年限。最高年限指国家法律法规规定使用国有土地不得超过的年限，如国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(1)居住用地七十年；(2)工业用地五十年；(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(4)商业、旅游、娱乐用地四十年；(5)综合或者其他用地五十年。。实际年限指在最高年限内，由出让方与受让方在土地使用权出让合同中约定的出让年限。土地使用权