房地产评估大纲的.doc

第一章 房地产评估的定义：房地产评估就是指由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。 房地产评估的特点：科学性、实践性、公正性。 房地产价格评估制度：房地产价格评估制度，就是对从事房地产估 价的人员与机构的条件及行为加以某种约束，并令其对所估价的结果负相当的责任，借以维护房地产价格的正常秩序及相关者的权益而制定的法规和准则。 房地产估价师：房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。 房地产估价师的基本素质：1.必须具备创新能力要有良好的知识结构要具备市场信息分析能力要具备较强的社交能力房地产评估价格不是物质实体的价格,而是房地产权益的价格。毛地价是指政府针对一定出让年期的国有土地而收取的土地出让金和市政基础设施配套建设费。 是指按上一年重新建造与应计算重置价的房屋相同结构、相同建筑标准、相同质量的房屋所需要的价格。地价是土地价格的简称，是土地经济价值的反映，是土地预期收益权利的购买价格，即地租的资本化。我国土地实行国家所有和集体所有两种形式的公有制。城镇国有土地的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是国家土地所有权在经济上的实现形式。 通常所说的物价其实就是生产价格，而生产价格是由部门平均生产成本加上社会平均利润构成的价格。生产价格就是价值的转化形态。工业资本家为采掘矿藏向矿山土地所有者租用矿山所支付的地租。资本家为土地所有者的地租。根据地租产生的原因和条件，马克思把资本主义地租分为级差地租和绝对地租两种基本形式。此外，还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等形式。地租理论对房地产估价具有良好的指导性绝对地租是土地价格存在的根源级差地租是决定城市土地价格高低差异的主要因素竞租原理反映城市一般的土地利用结构模式对城市房地产估价具有控制和平衡的作用。威廉·配第的观点：《赋税论》的地租概念，关于级差地租的最初概念，对土地使用权总价值的独到见解。弗朗斯瓦·魁奈的观点：重农学派的地租观表现为“纯产品”学说，“纯产品”的概念及存在条件。亚当·斯密的观点：《国富论》中的地租概念，谷物地租决定其他耕地地租的思想，关于级差地租的观点。大卫·李嘉图的观点：《政治经济学与赋税原理》中的地租概念，租金与地租的区分由里向外依次为自由农、林业、谷草式农、三圃式农、畜牧区位因素经济区位的布局主体进行空间配置的外部约束因素。分为三大类农业区位因素工业区位因素交通区位因素。个别因素是指构成宗地的个别特性并对其价格产生影响的因素。商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。预期收益原则是指资产评估应当通过预期资产未来能够提供的收益作为评估标准和确定其公平市场价格。 评估时点原则的含义：房地产评估的时点原则是指估价的结论具有很强的实效性，即同一宗房地产其价格随市场的变化在不同的时段是不一样的，评估过程中的一切取价标准均为评估基准日这一时点的价值标准。 房地产估价必须站在公正的立场上,估价的目标在于确定一个客观合理的价格,不受被评估对象各方当事人利益的影响。由房地产估价业务的性质和意义所决定的。 最佳使用原则的适用条件：1.法律上许可2.技术上可能3.经济上可行4.价值最大化。 替代原则在房地产评估中的作用：1.依据替代原则评估房地产价格时，在房地产同一供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产价格及条件，对待估房地产与已交易的房地产进行价格和条件的比较，从而确定待估房地产价格，因此替代原理是估价中比较法的理论基础2.替代原则也是重置成本法可以成立的依据，由于替代原则的存在，对可能重置的不动产，重置原价就成为其价格上限3.替代原则与收益还原法也有密切的关系4.替代原则是房地产评估的重要原则之一，房地产价格是与有替代可能的其他房地产互相关联而形成的。 评估日期与评估期日的不同点：前者为估价对象价值或者价格确定的时点后者为估价人员对估价对象进行估价的工作日期 房地产估价的最高行为准则：独立、客观、公正。 房地产评估原则在房地产评估中的作用：房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价