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教你买商铺的九大绝的诀
留意分摊公用面积 对商铺本身的隐性问题,购房者还要多留个心眼。 商铺的公摊面积一般在30%-40%,甚至50%。因此对买铺者来说,购铺单价远高于住宅,如果允许在一定范围内的误差,也可能带来价格上几万元的变动,打乱了购商铺者原有的预算。 投资建议:购房者选择按使用面积计单价,并在购房合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属。 确定好目标收益空间 价值升值收益实际上是商铺二手交易实现的卖价和初始买价的差额。 商铺投资者创造最大商铺投资收益的方案,从形式上看是最大化租金收益和价值升值收益之和;这是一个数学求最大值的问题。但对于商铺投资者来讲,投资者需要对目标收益空间做出选择,是选择租金收益为主,还是价值升值收益为主,无疑将成为商铺投资者需要决策的问题。 投资建议:租铺还是买铺,解决这个问题的最好方法就是确定好目标收益的空间和时间。 控制“售后包租”的风险 “售后包租”是商业地产惯用的刺激销售的方法。开发商往往在“售后包租”过程中抬高售价,用高额返回租金吸引投资者。可是,一旦开发商破产或者出现资金问题,其返租承诺或回报率将不可能实现,租金的预期就很难保证,届时投资者将蒙受损失。 当市场上可供出租的商铺过多,超出市场需求时,每个商铺的收益势必减少;宏观政策的变化也会给商铺投资带来风险。比如,银行利率的上调,会直接造成购房者按揭还款压力增大。 投资建议:既然“售后包租”行为是合同行为,应通过违约责任、担保等法律手段来防范合同风险。 关注得房率 投资商铺最终需要落实在产品上。选择合理甚至优秀的商铺产品,是投资成功的基础。如今,市场上的商铺产品很多,就投资类型来说,大致可分为商业街商铺、写字楼底商和社区商业三类;就项目的面积来说,分大、中、小三档。 一般来说,社区商业由于有强大的住户支撑,选对商家类型,投资的回报基本是比较稳定的。就其他商铺而言,60平方米及130-150平方米两种面积的商铺,比较容易出租,且对投资者的资金压力也不会太大。另一个非常重要的就是,购房者要关注实际的得房率,一个售价3万元/平方米、得房率85%的商铺要比一个售价2.5万元/平方米、得房率70%的商铺要值得多。 投资建议:对于得房率低于85%的商铺,要谨慎投资。对于面积,要考虑到出租的用途,60平方米左右是个稳妥的选择。 学会淘二手商铺 在目前新商铺十分有限,而且价格高昂的情况下,投资合适的二手商铺也是一个不错的选择。相对新铺,二手商铺具有周边市场形势明朗、风险评估容易等优势。但是,作为接盘者,必须认清该区域商铺的发展前景,以及上家抛盘的原因。 如果上家是以较低的价格买入的,现在市场情况良好,上家计划加价套现退出,只要加价幅度合理,可以接盘;上家当初盲目炒铺,高价购入,现急需解套止血的,如果价格能到达市场的真实价格水平,可以接盘,比如高价拍卖出的商铺。 投资建议:交易的价格要保证能在该市场环境下获得8%-9%的回报率;必须弄清上家出手的真实原因,有时甩铺和街边的甩货一样鱼目混杂。 注意贷款风险 商铺贷款额度一般不超过拟购商业用房评估价值的60%,贷款期限最长不超过10年。 人民银行规定的同档次人民币固定资产贷款利率执行,但与普通住宅相比,商铺投资有着更大的不确定性。随着央行加息,人们的贷款投资成本也在加大,必须考虑资金的来源和代价。 此外,投资时应将商铺初始售价的高低作为重要因素考虑进去。因为商铺初始售价越高,投资收益率越低,资金风险也就越高,将影响商铺投资的收益。此外还要注意商铺周边房地产发展的状况及趋势。商铺价值提升是一个动态的过程,要充分考虑房地产价格变动及资金占压的成本。 投资建议:投资者应量力而行,选择适当的按揭成数及年限,充分估计未来的收入水平及支付能力; 关注转让套现能力 套现能力是评估商铺价值的重要指标。产权和经营权独立、租客如云的独立式商铺是投资高手的热门首选,这种商铺一铺一商户,投资者可以顺利实现转让、转租,实现成功套现,还可以收“建设费”或“顶手费”;经营权不独立、一个商户对应很多业主的商铺,一旦出现纠纷,将极大增加套现风险。 投资建议: 投资商铺,选择有前景、毛利高、成长性好、良性竞争的行业非常重要。 远离高风险的铺子 高风险的商铺主要有两类:其一,投资者自身定位不准。比如在一个并不是非常繁华、消费水平不十分强劲的区域买了一个大面积的商铺。对于高档餐饮业来说,面积合适,但是没有消
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