对项目认知程度.doc

第十三章 对项目的认知程度 第一节 项目总体特性 经项目实地调研，我们认为该物业从总体上具有以下特性： 1、形象代表性 本项目为株洲市高新区四大家机关办公要地和会议中心，高新区政务活动中心，是展示株洲市乃至整个长株潭区域党政机关形象的重要窗口。 2、物业复杂性和开放性 本物业的办公和会务特性决定了物业的使用人不再是单一的机关人员，还有一部分的外来办事人员、参加会议人员和上访人员，整个物业的使用用途和使用人相对复杂。由于本物业在使用功能上区别于其他物业，加之是一个开放性的区域，周边无围墙，治安管理难度较大。需强调整个区域工作环境的安静、有序与安全，其中治安安全尤为重要。 3、服务的全面综合性，餐饮服务要求高 本物业项目服务内容全面，包含秩序维护、房屋及设施设备维护保养、卫生清洁保洁、绿化养护、会务和领导办公室服务、餐厅管理服务等各方面，服务要求高。尤其如何做好600余位机关干部职工的中餐服务，部分干部职工的早餐和晚餐服务及包厢餐饮服务，是摆在物业公司面前的一项重要课题。 第二节 各专项服务重点、难点分析 一、秩序维护管理方面重点、难点分析 1、外围安全防范难度大 株洲市高新区科技中心属于开放式的管理模式，离京珠高速出入口较近，交通便利,人员情况复杂，无围墙等防护性设施。外围仅凭采用物防与技防手段无法完全达到安全防范的目的，因此只能从人防上进行加强。如果巡逻不到位，就存在很多安全隐患，因此，外围巡逻人员组织及巡逻频次如何设置在秩序维护管理中非常重要。 2、外来人员管理控制难 株洲市高新区科技中心作为四大家办公场所，对外公务接洽成为其主要的日常工作。为积极响应政府执政为民的政策，日常来往人员数量庞大，再加上株洲市高新区科技中心各楼楼宇内部房屋结构复杂，办公楼出入口、过道多，外来人员进出随意性大，不利于对外来人员进行控制，因此接管后管理区域内外来人员控制与管理将成为秩序维护工作的另一重点。 3、车辆有序管理困难 物业区域内政务中心作为政府对外办事机构，日常人员流动量大，车辆出入、停放频次多，加上株洲市高新区科技中心区域内停车点较少，这就造成了车多位少的情况。另外对办事人员的车辆停放难以进行商业化的管理，车辆刮擦、丢失的风险高，因此对车辆如何进行有序管理是秩序维护工作的另一重点。 4、面临各类群访事件的压力较大 株洲市高新区科技中心作为区一级政府部门，将会是社会问题情绪发泄的首选之地，群众上访和群体性上访事件压力较大，且出现群体性上访事件后所造成的影响较大。 在处理此类事件时我们将以“事前预防，经常演练，多重保障，快速反应，有效处理”为应对突发事件的管理原则，在加强对各类访情的预先设想、处理流程拟订、人员应急知识培训，以及模拟演练管理的前提下，结合先进的安全监控设施运用，全面提高我们处理“无序”上访、集体群访等突发事件的处理能力，确保株洲市高新区科技中心办公秩序井然有序、广场公共秩序良好、工作人员的人身和财产安全得到到保障。 5、消防管理责任大 株洲市高新区科技中心作为株洲市区一级的政府机要单位，物业管理公司必须保证物业的消防工作落实到位，杜绝出现任何消防事故。对此，我们将贯彻“预防为主，群防群治，防消结合”的原则，通过组建技术过硬的义务消防队、制定规范的消防管理制度、加强消防知识培训和演练等措施，不断提高消防管理水平，确保物业区域火灾发生率为0。 二、工程技术维护服务方面重点、难点分析 （一）房屋及公共设施设备维护保养方面的重点、难点 1、株洲市四季分明、冬冷夏热、梅雨季节长等特殊天气对房屋本体和公用设施的维修要求较高，进行预防性维护管理就成为房屋维修养护的重点。 2、株洲市高新区科技中心各栋办公楼外墙采用大面积的花岗石装饰墙面。花岗石属岩浆岩，其主要成份为长石、石英、云母等，其特点为构造致密、硬度大、耐磨、耐压、耐火及耐侵蚀。花纹为均粒斑纹及发光云母微粒。其普通耐用年限为200年。做好花岗石墙面的卫生清洁及维护保养是重点及难点项目。 3、大理石墙扣板中间密封胶老化、是房屋渗漏防治工作的重点项目。 4、因株洲市高新区科技中心建筑材质的特殊性，故确保物业维修养护实施过程中的环保及安全是房屋本体养护维保作业管理的重要课题。 5、如何使维修工作的及时性和隐形相结合，是该项目工作的难点之一。特别是一些特殊性作业必须避开正常的上班时间，因此，维修养护的作业时间具有特定性。 6、株洲市高新区科技中心会议中心及餐厅设有豪华大吊灯，灯具的卫生清洁及其灯泡易损配件的维修保养难度较大，做好豪华吊灯的卫生清洁及维护保养是难点项目之一。深圳万厦在这方面具备有利的条件，制定了合理的保养方案，并且有优越的设备资源共享。第一：我公司为株洲市政府配备的高空作业升降车共享；第二：我们有来自深圳公司总部的具有丰富经验的专业技术骨干实施保养工作；第三，