《商品房预售法律制度研究》大学出版社.pdf

第 1 页 第 一 章　　房屋 买卖 的一般 规 定 第一节　　　　房屋买卖概述 对于大多数中国人来讲 ，能过上安居乐业的生活应是人生 中 的一大美事 ，尤其是 “安居之乐 ”应 当是生活之乐 的前提和基 础 。在 以前计划经济时代 ，城市居 民住房全部 由国家提供 ，人们 没有 “无家可归”的后顾之忧 。在当今市场经济时代 ，国家逐渐 意识到 自己无力为全部 “子民”提供并分配住房 ，遂而断然取消 福利性住房实物分配制度 ，代之 以货币分配制度 ，并意图配上发 达 的房地产市场 ，借助 “看不见的手”来贯彻 国家的住房公共政 策 。在某一天，人们突然意识到房屋也像衣服和食品一样要到市 场上购买，逐渐地，房屋买卖的观念就植入了人们的大脑 。 一、房屋买卖的概念和特征 所谓房屋买卖 ，是指当事人双方约定，一方交付房屋并移转 房屋所有权于他方 ，他方受领房屋并支付价金 的合同。其 中负移 转房屋所有权义务 的一方当事人称为房屋 出卖人 （以下简称出卖 人 ），负给付价金义务 的他方当事人称为房屋买受人 （以下简称 买受人 ）。房屋买卖具有 以下特征： 房屋买卖是有偿合 同。出卖人将房屋所有权移转给买受 第 2 页 人，而买受人则向出卖人给付价金，两者互为对价，反映了以货 币为媒介的商品交换关系，体现了等价有偿的市场交换规律 。这 一点与房屋赠与不 同，房屋赠与是无偿 的，不 以取得价金为 目 的 。 房屋买卖是双务合 同。出卖人有移转房屋所有权于买受 人的义务，而买受人有 向出卖人给付价金的义务，当事人双方互 负给付义务 。并且 ，这种给付义务是与他们各 自的权利相关联 的。出卖人负有移转房屋所有权于买受人的义务，同时享有请求 买受人给付价金的权利；买受人负有向出卖人给付价金的义务， 同时享有请求出卖人移转房屋所有权的权利。 房屋买卖是诺成合同。当事人就房屋买卖 内容达成一致， 不必交付实物，合 同即告成立。 房屋买卖是要式合 同。需要注意的是，这一点与一般 的 买卖不同。一般的买卖对形式没有特别要求，可以采用书面形式 或 口头形式，但房屋买卖需要采用书面形式。我国 《城市房地产 管理法》第 条规定 ，房地产转让 ，应当签订书面转让合 同。 《商品房销售管理办法》第 条规定，商品房销售时，房地产开 发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合 同。当事人 申请房屋 权属转移登记时，权利人应当提交相关的合 同、协议、证明等文 件 。 因此 ，房屋买卖若不采用书面形式 ，则无法办理产权移 转登记，而且出现纠纷后将发生不被法院认可的危险。 房屋买卖的标 的物不仅指房屋 ，还包括房屋 占用范围内 的土地使用权 。因为房屋不是空中楼阁和海市蜃楼，出卖人在移 转房屋所有权的同时还要移转土地使用权 。我国实行房屋的所有 权和该房屋 占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。原则 《城市房屋权属登记管理办法》第 条第 款 。 第 3 页 上不允许将房屋的所有权和该房屋 占用范围内的土地使用权 的权 利主体分离。 房屋买卖受法律和行政干预较多 。正 因为房屋属于不动 产 ，具有稀缺性，并且关系到国计 民生 ，各 国均对房屋买卖采取 积极干预政策 。例如，建立住房公积金制度 ，对经济适用住房价 格加 以限制 ，向某些收入较低 的买受人提供优惠贷款、减免税等 优惠政策，实行商品房预售登记制度，等等。 二、房屋买卖的主体 房屋买卖的主体包括房屋出卖人和房屋买受人。 （一 ）房 屋 出卖 人 有资格 出卖房屋 的人一般是房屋所有权人 。房屋所有权人是 最基本的出卖人。在我 国现阶段 ，房屋 出卖人有 以下几种情况 ： 既具有 《房屋所有权证 》又有房