房地产开发企业土地使用税是否可计入开发成本.doc

房地产开发企业的土地使用税是否可计入开发成本？ 近日，有企业咨询，房地产开发企业缴纳的土地使用税是应该计入“开发成本”还是应该计入“管理费用”? 实际上，这个问题在实践中已经争论很长时间了。计入“开发成本”还是应该计入“管理费用”对企业所得税是没有什么影响的，充其量会产生一定的暂时性差异，但对于土地增值税的影响就不一样了，计入开发成本则可加计扣除20%，计入管理费用就不能加计扣除20%了。因此，纳税人更希望计入开发成本，而税务机关则倾向于计入管理费用。 持有第一种观点的人认为：既然房地产企业的开发产品属于存货，则按照新会计准则1号—存货的规定，使存货达到当前状态和场所所必要、合理的支出应计入开发成本，不应依一般的会计处理计入管理费用。 持有第二种观点的人则认为：会计准则和房地产企业会计制度都有明文规定，房地产企业的土地使用税就应该计入管理费用。 本文倾向第二种观点。理由如下： 1. 根据《房地产开发企业会计制度》（93）财会字第02号中对房地产企业的土地使用税是这样规定的：月份终了，企业计算出当月应交纳的房产税、车船使用税和土地使用税，借记“管理费用”科目。 《企业会计准则――应用指南》“6602 “管理费用”规定：本科目核算企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，包括企业在筹建期间内发生的开办费、董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费（包括行政管理部门职工工资及福利费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等）、工会经费、董事会费（包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等）、聘请中介机构费、咨询费（含顾问费）、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费用、排污费等。 2. 根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （2）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 如果要想把土地使用税计入开发成本也只能往土地征用及拆迁补偿费上靠，但根据上述列举规定，并不存在土地使用税。 3.土地使用税是按期缴纳的税种，应当属于期间费用。 4.各地税务机关的答复也大都是计入管理费用。例如湖南省地方税务局 2008-06-03答复及大连市地税局2008-01-25的答复都是要计入管理费用，不能计入开发成本。 总之，个人认为，房地产企业的土地使用税计入管理费用是有明文规定的，而计入开发成本到目前为止找不到明确的法律依据，因此，在国家税务总局没有明文规定之前，纳税人一定要谨慎处理，最起码要知道当地税务机关的执行尺度，不能擅自作出不正确的处理 土地使用税是使用土地缴纳的税金，性质上和土地契税接近，前者是按照使用年度每年缴纳一次，后者是一次性缴纳。前者是使用土地付出的代价，后者是取得土地付出的代价。其载体均为土地，其目的均为项目开发。按理来说应该全部计入开发成本。我觉得入期间费用真的有点牵强，但是土地使用税税法规定进管理费用，所以按照规定做的话应该计入管理费用。 但是那样做实在是看着有点难受，所以我现在将其记入开发间接费－税金－土地使用税。打了个擦边球。呵呵。 房地产开发企业土地使用税是进成本还是进管理费用 ？ 2010-10-26 [来源]大连市沙河口区地方税务局 　　问题：房地产开发企业开发项目的土地使用税，在未开发及开发过程中是进开发成本还是进管理费用 ？ 　　答复：房地产开发企业开发项目的土地使用税，在未开发及开发过程中应计入管理费用中。