容积率与出让方式对地价的影响_基于特征价格模型.pdf

第24卷 第3期 中国土地科学 Vol.24No.3 2010年3月 China Land Science Mar.,2010 容积率和出让方式对地价的影响 ———基于特征价格模型 1 2 秦 波 ，孙 亮 （1.中国人民大学城市规划与管理系，北京100872；2.新加坡国立大学房地产系 摘要： 研究目的：分析容积率和土地出让方式对城市地价的影响，以及2004年旨在减少土地协议出让方式的“71号令” 是否提高了地价。研究方法：以北京市2002— 2005年间1363宗住宅类土地出让的数据为基础，采用特征价格模型进行 实证分析。研究结果：（1）容积率每提高1%，单位地价将提高0.86%；（2）“71号令”的颁布并没有明显地推高北京地价，只 是减少了土地出让的总量。研究结论：出让方式从协议出让改为招标拍卖的实质是以市场机制代替计划体制，但市场机 制本身并不会直接导致地价上涨。 关键词：土地价格；容积率；出让方式；特征模型；北京 中图分类号： 文献标识码： 文章编号： F301.3 A The Impacts of Floor Area Ratio and Transfer Modes on Land Prices: Based on Hedonic Price Model 1 2 QINBo,SUNLiang Abstract: st “71Order” st implementationof“71Order” prices. Key words: 收稿日期：2009- 10- 14 修稿日期：2010- 02- 08 基金项目： 211 08XNB012 教育部“ 工程”三期子项目“中国特色的公共管理与公共政策学科平台建设”；中国人民大学科学研究基金项目（ ）。 第一作者： 秦波（1979-），男，湖北黄冈人，讲师。主要研究方向为城市空间结构和房地产市场。 秦波等：容积率和出让方式对地价的影响———基于特征价格模型 71 土地价格是城市房地产市场运行的中心环节，决定城市中土地资源能否得到高效利用和最佳配置。因此，对 [1-2] 土地价格影响因素的研究是中外学术界长期关注的热点 。大量文献证明，土地价格是由区位条件、邻里环境、 [3] 结构属性等多种因素共同影响而形成的，容积率是其中的重要因素之一 。作为衡量用地强度的重要指标之一， 容积率是规划师控制单宗土地开发的“外部性”、协调城市整体发展的重要手段。一般认为，容积率越高，土地利 用效率越高，开发商越愿意支付更高的价格获取土地使用权。但实际上容积率对于土地价格的影响并非如此简 [4] 单，而是与土地所在的城市、区位及用地类型有着密切联系 。 随着中国城市土地有偿使用制度的改革，出