第5章：步行街双首层产品设计1127498288.doc

百胜商城项目产品规划设计 （步行街双首层产品设计修改方案） xxxxxxx项目咨询有限公司 2004年1月10日 一. 方案背景提要 1．1 本方案是基于原2003年12月份的《规划设计方案》基础上，进行增加容积率，实现更大投资利润率。2004年1月4日开发方华业房地产公司、策划营销代理方和建筑设计方，就如何增加容积率，增加销售面积的问题进行了初步磋商。 1．2 秉持认真负责的项目精神，以项目总体定位、市场竞争优势及为开发商创造最大的科学利润为出发点，由项目小组召集项目总监、市场总监、设计总监、策划总监召开了《项目规划修改综合研究分析》的研讨，对项目产品规划提出新的构思要点，有助于实现修改的目标及今后的营销推广。待开发方华业房地产公司审核后，可作为与项目建筑规划沟通文件和设计指导性文件。 二． 方案规划设计的目标 2．1 直接目标：此次产品规划设计修改方案是通过增加容积率的办法，增加建筑销售面积，实现更多利润的目的。 2．2 通过规划设计修改方案，全面支持项目西南民族岭南建筑风格、城市标志性建筑群的理念； 2．3 通过规划设计修改方案，建成集精品步行街、综合商场一体的超大型情景商业中心，强调商业建筑风格、强调商业休憩景观、强调情感消费，营造出商城鲜明的商业文化主题及氛围，成为亮化工程城市名片； 2．4 形成商城规划、建筑外立面、民俗景观的和谐统一，达到商业环境营造效果与投资利润的合理平衡。 三． 增加容积率修改方案的方向 3．1 方案一：上面加2层住宅面积的设计方案可行性初步评估 3．1．1 增加利润550万元：通过在原来3层半建筑上加建2层的方法，可以增加12000㎡住宅销售面积，实现增加利润为： 12000㎡×（1000元/㎡住宅销售均格 - 550元/㎡砖混结构建筑成本）= 550万元。 3．1．2 方案导致建筑风格出现的变化，及对价格的影响参数： 3．1．2．1 住宅楼层增多，影响了步行街的商业氛围，对以商业定位的项目营销概念造成极大的障碍。 解决思路：夹层住宅楼的内置生活阳台设计，尽量避免晾晒衣服等影响街景，可以起到一定的缓解作用。 影响价格：综合评定对原商业销售面积的影响参数为–150元/㎡。 -150元/㎡ ×13000㎡原商业面积 = -195万元 3．1．2．2 100多米长的街面，增加了视觉的狭长、压抑感。 解决思路： 丰富外立面的装饰造型如屋檐、窗檐、窗台等错落、和多采用弧型的建筑造型，破呆板感。 影响价格： 综合评定对原商业销售面积的影响参数为 –50元/㎡。 -50元/㎡×13000㎡原商业面积 = -65万元 影响价格： 综合评定对原住宅销售面积的影响参数为 –80元/㎡。 -80元/㎡ ×12000㎡原住宅面积 = -95万元 3．1．2．3 对单元住宅的居住舒适度的影响参数。 解决思路： 顶层绿化园艺营造私有的休闲空间，考虑做带空中花园的楼中楼，可以解决5层和半层的舒适感。 影响价格： 综合评定对原住宅销售面积的影响参数为 –20元/㎡。 -20元/㎡ ×12000㎡原住宅面积 =-24万元 3．1．3 方案一产生的理论利润： 550万元-（195 + 65 + 95 + 24）= 170万元 方案一评估结论：风险太大，没有实现预期目标。 3．2 方案二：一层架空建成大型商业空间，上面保持原三层半步行街的方案评估 3．2．1 增加理论利润1150万元：保持原来3层半步行街建筑，整体架空1层建大型商业空间的方法，可以增加9290㎡商业铺面销售面积，实现增加利润为：9290㎡×（2000元/㎡铺面销售均格 - 750元/㎡框架结构建筑成本）= 1150万元。 3．2．2 导致建筑风格出现的变化，及对价格的影响参数： 3．2．1．1 整体加高一层商场后，影响了步行街首层概念的商业价值。 解决思路： 地面±0往一层商场下0．8m台阶，往步行街首层上3．5m台阶，可以起到双首层作用。 影响价格： 综合评定对原商业销售面积的影响参数为 –300元/㎡。 -300元/㎡ ×7500㎡原商业面积 = -230万元 3．2．1．2 对单元住宅的居住舒适度的影响参数。 解决思路： 顶层绿化园艺营造私有的休闲空间，考虑做带空中花园的楼中楼，可以解决4层和半层的舒适感。 影响价格： 综合评定对原住宅面积均价的影响参数为 –50元/㎡。 -50元/㎡ × 12000㎡原住宅面积 = -60万元 3．2．3 方案二产生的理论利润： 1150万元-（230 + 60）= 850万元 方案二评估结论： 方案可行。 四． 方案二的总平规划设计 4．1 规划目标：增加商业面积，实现增加投资利润。 4．2 设计方法： 4．2．1