核心商圈购物中心最爱引进品牌-上书房信息咨询.pdf

核心商圈购物中心最爱引进的品牌 人均购物中心面积TOP50 城市中，已开业大中型购物中心近 1500 家（商业面积≥5 万 ㎡），其中，位于核心商圈的已开业大中型购物中心约500 家。 作为商业集中度最高的核心商圈，存量商业体竞争已进入白热化阶段，未来如何在保持 独有品牌DNA 的基础上，因地制宜为项目注入新活力，获得持续性发展势能，是当下亟待突 围的困局之一。 素有“华南第一商圈”的天河路商圈位于广州新中轴线，是中国最具规模的高端商贸集 聚区之一，有“华南第一黄金商业带”之称，集聚了 70%及以上首次进驻广州的国际品牌。 数据显示，2015 年天河路商圈商品销售总额达8900 亿元，正佳广场、天河城、太古汇 在全国购物中心销售排行榜中分别排名全国第三、第四和第九。天河路商会预计，到 2020 年，天河路商圈的商品销售总额将从千亿级进入万亿级，剑指世界级商业门户。 作为华南第一商圈，天河路商圈日均客流量超过150 万人，120 万㎡零售商业面积内集 聚了太古汇、正佳广场、天河城、天环Parc Central 等实力mall，这些mall 越变越强， 越变越“年轻”。 从这些实力mall 的必威体育精装版业态组合中，我们发现：零售占比在35%-77%区间，餐饮占比 18%-50%区间，生活服务占比在2%-18%区间，儿童亲子、文创、休闲娱乐占比均在1%-8%区 间。 相较于以往的“高冷”姿态，这些mall 以更接地气的业态组合、更个性化的服务体验 打造华南乃至全国商业“王牌”，成为全国商业的有力竞争者。 本文选取天河路商圈商业面积在5 万㎡及以上的5 大购物中心（广州正佳广场、广州太 古汇、广州天河城、广州天环Parc Central、广州万菱汇），从业态组合和品牌引进两大方 面，分析“华南第一商圈”——天河商圈标杆购物中心经营创新之道。 一、从高重复率业态看天河路商圈5 大购物中心品牌引入策略 1 5 大购物中心引进品牌总量888 家（零售533 家，餐饮217 家，生活服务76 家，儿童 亲子38 家，文创17 家，休闲娱乐7 家）；同时进驻2 个及以上购物中心的品牌占104 家， 整体品牌重度率近12%。 其中，同时进驻4 个购物中心的品牌为 5 家，同时进驻3 个购物中心的品牌为10 家， 同时进驻2 个购物中心的品牌为 89 家（下表主要选取进驻3 个及以上购物中心的品牌）。 从细分业态来看，零售成同质化“重灾区”，重复率达14%；其次为餐饮，重复率为8%； 生活服务、儿童亲子重复率分别为7%、5%。 注：品牌重复率=重复品牌数量/该业态品牌总量（下同） 1、零售：护理品/化妆品、快时尚重复度均达20% 护理品/化妆品同质化较为严重，重复率达20%；服饰重复率为13%；其余非服饰零售重 复率在10%-18%区间（零售业态界定：包含服饰、美妆、珠宝、箱包、配饰、百货、奢侈品 等，不含儿童零售、文创零售、生活服务零售类）。 从高重复率服饰细分业态来看，快时尚重复度最高，近20%；其次为运动类服饰，重复 度为15%；潮流女装、男装重复度分别为12%、14%。值得注意的是，随着天河路商圈消费升 级，潮牌、设计师品牌、服饰集合店开始进攻商场，重复率小幅攀升至1%-3%区间。 从高重复率服饰品牌共性来看，近80%品牌所属母公司均为上市或正在谋求上市的知名 企业，资金雄厚，销售渠道畅通，连锁经营能力强；其中，女装品牌客群定位偏向中高端且 附加值高，符合当下新中产、白领等女性群体消费需求。 从高重复率化妆/护理品牌看，60%品牌客群定位偏向年轻群体，产品主打天然、植物萃 取、性价比高，更受80、90 甚至00 后年轻一代追捧。 其余非服饰零售高重复率业态主要集中在鞋履、珠宝/首饰、眼镜、钟表等小品类，BOSE、 潘多拉、卡西欧、swatch、施华洛世奇、亮视点重复度高于其他品牌，未来引进需谨慎。 2、餐饮：休闲餐饮重复度高达16% 2