房地产开发企业土地增值税相关税收政策-北京-北京地方税务局.PPT

房地产开发企业土地增值税相关税收政策 主要内容： 政策概述 征管流程 清算政策 第一部分：土地增值税政策概述 政策情况-法律依据 1993年12月，国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税。 1995年1月27日《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 政策情况-纳税义务人 土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 政策情况-征税对象 土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额。 政策情况-计税依据 土地增值税按照纳税人转让房地产取得的增值额计算征收。 纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 《土增税暂行条例》第三、四条 政策情况-税率 增值率 =增值额÷扣除项目金额 超率累进 应纳税额 =增值额*税率-扣除项目金额*扣除率 第二部分：土地增值税征管流程 纳税地点--北京特殊规定 《关于同意调整本市国内单位土地增值税纳税地点有关问题的批复》 京政函[1998]88号（京地税二[1999]324号转发） 自1999年1月1日起，凡在本市转让在京单位房地产的国内单位，由原向房地产座落地的地方主管税务机关申报纳税，改为向转让项目的企业核算地或行政事业单位、社会团体税务注册登记地的地方税务机关申报纳税。 征管流程-项目登记 《北京市地方税务局关于加强房地产开发项目土地增值税管理若干问题的通知》 京地税地【2009】105号 房地产开发企业应自取得立项批准文件之日起30日内，到房地产开发企业法人机构税务登记地主管税务机关办理土地增值税项目登记手续。 房地产开发项目登记内容发生变更的，应自变更事项发生之日起30日内向主管税务机关申报办理变更项目登记。 征管流程-项目登记-注销 房地产开发项目有下列情形之一的，应在符合条件之日起30日内填写土地增值税项目注销（恢复）登记申请审核表，向主管税务机关申请项目注销手续： （一）项目已清算并整体转让； （二）项目已清算并全部销售完毕； （三）项目已全部自用或出租一年以上； （四）主管税务机关认为房地产开发项目应注销的其他情形。 征管流程-预征税款-预征率 ?北京市住房和城乡建设委员会北京市财政局北京市地方税务局关于贯彻落实国家有关部门房地产市场宏观调控政策有关问题的通知（京建办【2010】677号） 2010年11月15日发布。 ?  征管流程-预征税款-预征率 ????自2010年10月1日起，房地产开发企业销售商品房取得的收入，按如下标准预征土地增值税：????（一）房地产开发企业销售经济适用住房、限价商品住房等保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税。????（二）容积率小于1.0的房地产开发项目，按照销售收入的3%预征土地增值税。????（三）其他房地产开发项目，按照销售收入的2%预征土地增值税。 征管流程-预征税款-差别化预征率 北京市地方税务局 北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强房地产市场调控有关税收问题的公告(北京市地方税务局公告 2011年第5号) 2011年03月17日发布。 ???? 征管流程-预征税款-差别化预征率 对房地产开发企业销售商品房取得的收入，按如下规定实行差别化土地增值税预征率： ???? 征管流程-预征税款-差别化预征率 （一）房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税 。 保障性住房是指各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房、限价商品房（含比照经济适用住房、限价商品房管理）等具有保障性质的各类住房。 ???? 征管流程-预征税款-差别化预征率 （二）房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售确认的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至5%的幅度预征率。????容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的3%预征土地增值税。???? 征管流程-预征税款-差别化预征率 征管流程-预征税款-差别化预征率 （三）房地产开发企业销售在本公告发布之前已办理预售许可和现房销售确认的商品房取得的收入，仍按照《北京市住房和城乡建设委员会北京市财政局北京市地方税务局关于贯彻落实国家有关部门房地产市场宏观调控政策有关问题的通知》（京建发〔2010〕677号）中确定的土地增值税预征率执行。 第三部分：土地增值税清算政策 清算政策-文件依据 《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（京地税地〔2008〕92号 ） 《北京市地方税务局转发国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规