第二章 城市空间的需求及市场分析.ppt

第二章 城市空间的需求与市场分析 第一节 城市空间需求的影响因素 第一节 城市空间需求的影响因素 一、消费 二、生产 三、城市基础设施的改造 第二节 城市空间需求的类型 市政类 25% 市场类城市空间需求类型—— 　投资型——扩张性经济发展 ，扩大简单再生产为经济发展动力 消费型——此类购房者购房主要目的是为了供自己使用。 第三节 城市空间需求的曲线 一、需求与价格曲线 （1）个别需求与总需求 （2）需求与经济收入 收入变化后价格与需求关系 二、需求与位置曲线 三、城市交通与住宅租金和土地租金 R(d)= （raq +c）+k(b-d) 商业与居住的土地租金变化 不同功能的土地租金变化 级差地租的形成曲线 六、需求弹性 E=ΔＱ/ΔC*C/Q 如果Ed 1，则意味着需求缺乏弹性。 如果Ed 1，则意味着需求是有弹性的。 如果Ed=0，则意味着需求根本没有弹性。 如果Ed=∞，则意味着需求完全富于弹性。 七、需求的可能性曲线和偏好曲线 （1）消费者预算线 恩格尔指数 （3）消费偏好曲线与消费观念 （4）消费者均衡 第四节 城市空间需求的预测 一、四象限模型 二、城市空间需求预测的影响因子 1、经济发展水平和经济发展速度对城市空间需求的影响 1、经济发展水平和经济发展速度对城市空间需求的影响 2、长期利率（通货膨胀速度）对城市空间需求的影响 3、物业成本变化对房地产市场（城市空间）的影响 4、公共政策对城市空间需求的影响 （1） 政府资助住宅（以美国为例） （2） 地方政府的开发管制 （3） 政府房地产税收 三、城市空间需求预测的基本要求 1、需求分类： ①需求总量。P ②规划期内历年城市空间需求量。 ③不同对象的城市空间需求量。 ④历年城市空间更新量。 （2）城市空间需求预测方法 ①期望值法或目标法。 Ｄ＝Ｐ×capD-D0 ②叠加法 Ｄ＝Ｄ０＋d＝Ｄ０+（d1+d2+…dn） ③复利法 Ｄ＝Ｄ０（１＋a）n 第五节 城市公共空间需求的预测 一、城市公共空间需求 1、城区公共空间和社区公共空间 2、收费公共空间和非收费公共 3、政府直接提供的公共空间和政府指定通过市场提供的公共空间空间 4、资本性公共空间和社会性公共空间 二、从时间角度考察城市公共空间需求 1）临时需求、临时开发建设 2）临时需求、长期存在 3）永久性需求 三、城市公共空间的需求预测方法 1、平衡法 2、叠加法 作业 需求空间的影响因素 空间需求的预测方法 完成开发策划书需求预测。 第七章 城市空间开发的投入与产出 第一节 城市空间供给 一、城市空间供给 1、城市空间供给的涵义 市场化的城市空间供给的涵义应从微观和宏观经济两个层面去把握。从微观经济角度来看，所谓城市空间供给是指生产者在某一特定时期内，按各种价格在市场上提供的数量单（或表）。在生产者的供给中既包括了新生产的城市空间商品，也包括过去生产的存货。由于城市空间供给一般是指特定市场的供给，因而又称为市场的城市空间供给。从宏观经济角度来看，城市空间供给就是城市空间总供给，这是指在某一时期内全社会城市空间供给的总量，包括实物总量和价值总量。 2、城市空间供给的特性 城市空间供给具有自身的一些显著特点：城市土地供给的刚性和一级市场的垄断性相对弹性， 。 城市土地的供给分为自然供给和经济供给两类 （1）城市空间供给具有层次性 现实供给层次， 储备供给层次， 潜在的供给层次 （2）城市空间供给的滞后性和风险性 （3）城市空间供给的时期性 特短期——供给量固定不变 短期 ——生产基本要素不变．土地供给量不变，房屋供给量会有较小幅度的变动 长期 ——所有生产要素可以变动，而且可以与社会其他行业的资本互相流动 二、决定城市空间供给的主要因素分析 1、决定城市空间供给的几个主要因素 （１）价格 与 供给曲线 （２）土地价格和城市土地的数量 （３）税收政策 （４）开发商对未来的预期 房地产供给弹性 一般地，特短期内，；短期内房地产供给弹性较小；长期内房地产供给弹性较大。 三、时间与房地产供给 供给与时间曲线 供给率变化 四、城市土地的供给量与城市规模成正比 1、供给与需求的均衡 第二节 城市开发的投入 一、新区开发的投入 1、补偿费　 (1) 征地费，前三年的土地平均产值的3-6倍。 (2) 青苗和土地附着物的补偿。 (3) 劳动力安置。农民失去土地，须对其进行适当的就业安置 (4) 土地使用费 2、基础设施建设费 市政工程等基础设施建设费用。 公共服务及生活设施配套费。 3、土建费 包括勘察设计和施工两部分。 二、旧城区开发的投入 1、拆迁补偿费 拆迁人应对被拆除房屋及其附属物的所有人，依