深圳市罗湖片区房地产市场调查-上书房信息咨询指南.pdf

深圳市罗湖片区房地产市场调查 罗湖区是深圳经济特区最早开发的城区，也是深圳市的中心城区之一。在这片热土上， 曾经创造了三天一层楼的“深圳速度”，诞生了全国第一家证券交易所、第一家期货市场、 第一家地方商业银行，更孕育出了敢闯敢试、敢为天下先的改革创新精神。经过30 多年的 发展，罗湖已经成为了深圳的金融中心、商贸中心、文化娱乐旺区和全国最大的黄金 珠宝首饰加工基地，城市功能不断健全和完善，“功能罗湖”的集聚和辐射效应日益显 现。 本次调研报告选取罗湖片区现在热门的片区，对片区中各自活跃楼盘的一、二级市场的 销售及报盘情况进行调研分析，并绘制成住宅片区的成果形式展示给诸位客户。 罗湖区概况 （一）罗湖区位概况 罗湖区成立于1979 年10 月，地处深圳中部，面积78.36 平方公里，在城市布局上呈现 出“一半山水一半楼”的特色，其中建成区面积34.67 平方公里，其余主要为深圳水源保护 区和梧桐山森林保护区，森林覆盖率达45%，城市绿化覆盖率达64.5%，目前，罗湖区下辖 10 个街道、 115个社区居委会和 83 个社区工作站。 十个街道分别是：桂园街道、黄贝街 道、东门街道、翠竹街道、东晓街道、南湖街道、笋岗街道、东湖街道、莲塘街道、清水河 街道。目前辖区常住人口达146.61 万，其中户籍人口53.42 万、非户籍人口93.19 万。 “十二五”期间，罗湖本地生产总值（GDP）从2010 年 1036.34 亿元提高到 2015 年 1728.4 亿元，年均增长8.4%；社会消费品零售总额由602.54 亿元提高到1033.8 亿元，年 均增长11.1%；全区固定资产投资累计达到464 亿元，年均增长11.5%；居民人均可支配收 入由3.36 万元提高到4.72 万元，年均增长8.3%。发展的“价值含量”和“绿色含量”显 著提升。每平方公里产出GDP 是全市平均水平2.5 倍；万元GDP 水耗、电耗均为全市的2/3； 综合能耗全市最低。 （三）罗湖区发展趋势 1 罗湖区位于深圳市“三轴两带多中心”城市空间结构中的“东部发展轴”。作为深圳东 部发展轴的轴心，罗湖区的城市空间结构发展呈以下特征： “一主四辅”的城市空间结构：以东门、宝安南、人民南构成的“金三角”区域为核心， 充分发挥该片区的商业集聚功能，把其打造为深圳乃至华南地区最具魅力的商业中心。同时， 大力发展笋岗、翠竹、布心和莲塘四大辅助商业中心，服务和带动周边区域经济发展。 “环状”商业发展轴与生活走廊：打造以笋岗、“金三角”、深南东黄贝岭、翠竹为结 点的环状发展轴， 通过环状轴线分别向内外辐射，实现罗湖区全方位、立体化的全面 发展和提升。 “三横三纵”骨干路网体系：区内形成以泥岗东路-布心路、笋岗路、滨河-船步路-沿 河南路为横轴，以红岭路、文锦北路-文锦南路、爱国路-沿河北路为纵轴的骨干路网体系， 为区内商业中心的发展提供有力支撑。 “一半山水一半城”生态格局：深圳水库保护区和梧桐山风景区位于罗湖区东部，占 地面积约为罗湖区面积的一半，因此也形成了罗湖区“西建东保”的城市用地发展模式，即 建设用地集中在区域西侧，而生态环境保护用地集中在区域东侧，形成“一半山水一半楼” 的生态格局。 （四）罗湖区城市更新 作为深圳最早的建成区，经过30 多年发展，罗湖土地资源开发殆尽，存量产业空间无 法满足经济快速发展的空间需求。为此，罗湖踏上了率先城市更新的步伐，这也势必掀起罗 湖区新一轮的城市发展升级。 2017 年第一季度深圳楼市分析 第一部分：土地市场 根据深圳市土地房产交易中心的信息，2017 年第一季度,深圳市共 13 宗地公告交易出 2 让，合计土地面积120,287.3 平方米，合计建筑面积929220 平方米，其中1 宗为商业用地