南京写字楼发展和现状.doc

南京写字楼发展及现状 文/蔡鹏 一、写字楼的概念和分类 1、写字楼概念 写字楼是指用于企事业单位办公、有完善的物业管理，而且经过主管部门批准可以出租或者出售的商业用房。广义的写字楼定义中包括写字楼、综合性楼宇中的写字楼部分,宾馆、酒店以及住宅项目中用于办公用途的部分。 2、写字楼分类 目前国内对写字楼市场流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。 5A分类标准 （1）楼宇设备自动化系统(BA):楼宇设备自动化系统,可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进行监视及控制。 以状态监视为主，控制启停为辅。 （2）安全防范系统（SA）:闭路监视系统：防盗报警系统：停车场管理系统： （3） 通信自动化系统（CA）:综合布线系统：无线通信转发系统： （4）办公自动化系统（OA）:以物业管理，公用信息服务，智能卡管理，商场管理为主的应用软件系统。 （5）火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）:设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。 广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。 5A写字楼具体还有一些标准：黄金区位、超大规模、建筑文化 、硬件设施 、软件服务 二、写字楼产品发展历程 自90年代初期起，国内的写字楼市场相继经历了火爆、低靡、发展到井喷的过程，就产品而言，目前写字楼已经发展到了第四代： 第一代写字楼一般是指计划经济体制下的行政办公楼，只能满足于基本办公功能。 第二代写字楼指的是改革开放后获得开发建设的写字楼。这批写字楼除了满足功能需求之外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升。 第三代写字楼在第二代的基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向，加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平。『出现一批智能化写字楼，提升高度的写字楼』 第四代写字楼，强调以客户需求为中心，旨在提供低成本、高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化，强化绿色环保办公理念，从而达到国际化商务社区的标准。『绚丽的外表、智能化的设施、前所未有的高度、现代化的气息。 和前三代写字楼相比，第四代写字楼具有以下几个特点： （1）目标客户明确。第四代写字楼瞄准各类跨国企业和外资企业以及有实力的国内大中型企业，在最大程度上满足使用者对办公舒适性和提升工作效率及效益的要求。 （2）景观要求更高。国际上许多知名CBD或知名写字楼都是建在优美的自然景观附近。除了自然景观，写字楼内的绿色景观也越来越受欢迎，有共享交流功能的楼内中庭式花园将成为日后写字楼发展的一种趋势。 （3）更多商务空间。随着网络的普及，资源的共享成为提升工作效率的重要议题。故而办公环境的规划将突破传统的“办公室＋公共走廊”的空间模式，从封闭及注重个人隐私逐渐走向开放和互动。第四代写字楼更大程度地提供给大家商务共享空间，使办公空间趋于模糊化，在倡导交流沟通的基础上提高工作效率，将工作融入休闲中，打造全新的办公方式。 （4）提倡绿色环保。第四代写字楼不仅注重外部的环境景观，在内部的办公空间中也广泛引入立体绿色景观，形成健康环保的办公空间。此外，如何巧妙地将自然空气引入办公楼内也成为“后非典时期”写字楼客户非常关心的问题，因此目前正在规划中的大部分写字楼都已经将内部中庭花园和新风系统融进了设计当中。 （5）高智能化。第四代写字楼的智能化程度达到了相当高的程度，并要求为将来的升级换代预留充足的升级空间，达到5A甲级标准将是最低的智能化标准，包括楼宇智能化，安防智能化，办公智能化等。 三、南京写字楼市场发展历程 南京写字楼从九十年代初启动，92年，长江贸易大楼的拔起弥补了南京写字楼的空白，当时长江贸易大楼的售价是888美金/平方米，在这之间，南京还没有真正的写字楼，很多公司都选择在一些大酒店的套房中办公，如当时的古南都饭店等。经过了十几年的发展才出来了商贸、金鹰、证券、苏宁环球等一批写字楼，南京逐渐形成了新街口－长江路－太平南路－洪武路、珠江路－广州路、山西路－湖南路三大写字楼板块。 92年及之前 发展初级阶段 92年的时候，长江贸易大楼的拔起弥补了南京写字楼的空白，在这之前，南京还没有真正的写字楼，很多公司都选择在一些大酒店的套房中办公，如当时的古南都饭店等。 93-97年? 第一个高峰 改革开放初期，写字楼市场的发展源于中国的第一波房地产市场热，这股热潮使南京写字楼市场迎来了第一个高峰。南京写字楼项目开始遍地开花，到处是写字楼的施工现场，一片欣欣向荣的景象。南京最早、最具有代表性的写字楼楼盘有长江贸易大厦、随园大厦、金銮大厦等。写字楼市场的迅速升温造成了短期供应量急剧增加的局面，加上东南亚经济危机的爆发，投资的神话像肥皂泡一样破灭。 98-01年? 萧条 由于东南亚金融危机