产品价值体系分析(集合住宅)剖析.ppt

住宅产品研究 产品价值分析 集合住宅产品 三房及以上户型在满足了空间的充裕度，空间的利用效率更多的是向空间的功能分化和空间细分发展。更加体现住宅的归属感和客户的自我认同感 明厨明 南北通透 南北阳台 生活阳台 270度景观窗 双卫生间 挑空入户花园 挑空露台 普通凸窗 落地凸窗 半地下室空间 跃层 空间预留 空间可分可合 可变空间 衣帽间 中西餐 储藏间 工人房 玄关处理 主仆分道 性价比提升 舒适度提升 功能空间弹性 空间细化 由“量”向“质”转变 住宅产品研究 产品价值分析 集合住宅产品 市场多层及小高层、高层产品畅销户型特征总结 物业类型 户型特征分析 两房 紧凑型 南北通透，方正实用，明卫，270度凸窗赠送 舒适度 + 入户花园、凸窗赠送，空中露台，弹性空间（阳光房等）（性价比） 三房 紧凑型 南北通透，凸窗赠送，明厨明卫 舒适度 + 入户花园，空中露台、双卫生间、主人套房 （主卫、衣帽间、化装间/书房）主卧观景阳台或者凸窗、空间弹性（入户花园等） （性价比、弹性空间） 豪华型 + 横厅设计，功能房、工人房、主仆分道 （功能细化） 四房 舒适度 中西厨、各类凸窗设置、主人套房 （主卫、衣帽 间、化装间/书房）、储藏室、带工人房、主仆分道 （功能细化） 豪华型 + 双主卧 住宅产品研究 厦门市场表现 集合住宅产品 通过对市场集合住宅（小高层、高层）户型的研究，在政策的影响下厦门市场（集合住宅）的主要表现 住宅产品研究 厦门市场表现 一、关于阳台 《厦门市城市规划管理技术规定》：住宅建筑阳台，无论凹阳台、挑阳台、封闭式阳台、未封闭阳台进深不应超过1.8米，进深超过1.8米的，超过部分按水平投影面积的全部计算建筑面积和容积率。 二、关于空调外机搁板 （一）居住建筑及办公、酒店等建筑的空调外机搁板的总宽度不应大于60CM；采用分户式中央空调的，空调外机搁板总宽度不应大于1米。空调外机搁板不得封闭，不得设栏板。 （二）每户空调外机搁板的投影面积不应大于2平方米。 三、关于居住建筑挑空空间 居住建筑中挑空的户内空间：除跃层住宅客厅可挑空外，其余均不得挑空。跃层住宅客厅的挑空面积应小于本套底层户内面积的30%。 四、关于凸窗 凸窗挑出建筑外墙部分的高度应小于2.2米，挑出外墙部分的窗台板总宽度不得大于0.6米，且窗台底面距本层楼板的高度应不小于0.45米，上下二层凸窗之间的楼层板不得超出建筑主体外墙。 五、“阳台、廊道”及阳台、入户花园投影面积总量不应大于套内建筑面积的15%。 厦门市政府于2010年1月发布城市规划管理技术规定，对户型空间设计进行了更加严格的控制 方案于2010年2月18日后生效。 厦门政策 产品分析 住宅产品研究 厦门市场表现 在严格的产品规划政策背后，厦门市场的产品会有怎样的变化呢？ 通过对新政前后产品类型的分析，寻求未来产品开发走向。 禹洲大学城 住宅产品研究 厦门市场表现 赠送一半面积 赠送一半面积 赠送一半面积 赠送一半面积 赠送一半面积 赠送一半面积 赠送一半面积 大学城赠送面积的的方式主要有：入户花园、阳光花房、大阳台等 户型主要特点： 大尺度的赠送阳光花房，一房可变两房，两房可变三房； 大面积的入户花园、景观阳台增加住宅舒适度。 厦航高郡 住宅产品研究 厦门市场表现 赠送大面积露台、阳台；“墙体外移”增加使用面积 户型主要特点： 大面积的赠送露台、阳台增加住宅舒适度。 通过“墙体外移”增加使用面积，基本做到 零公摊。 注： 部分墙体可在房屋买卖交易完成后人为的外移 赠送一半面积 赠送面积 赠送面积 赠送一半面积 赠送面积 赠送面积 赠送面积 赠送面积 赠送面积 赠送一半面积 赠送一半面积 赠送一半面积 赠送一半面积 禹洲城上城 住宅产品研究 厦门市场表现 赠送一半面积 赠送一半面积 赠送一半面积 赠送一半面积 赠送面积 赠送面积 通过赠送多功能起居室、入户花园、阳光花房，提高楼盘性价比 户型主要特点： 通过赠送多功能起居室、阳光花房增加使用面积，可做到两房变四房； 通过赠送入户花园，可灵活改变用途，提高灵变空间。 产品总结 住宅产品研究 厦门市场表现 通过对新政前，典型楼盘产品的分析，我们发现在没有政策约束的情况下。大多产品都通过大量赠送面积来提高楼盘的性价比。赠送主要手段集中在以