2016权证优化方案.doc

2016年 权证优化方案 一、就2014、2015年权证办理数据现状分析 根据祥云、香榭丽都、御嶺湾实际办证情况统计如下: 年份 产权办理数量（户） 国土办理数量（户） 总数 2014 955 231 1186 2015 761 1479 2240 数据分析：根据表中数据显示，2015年较2014年产权办理数量减少，国土办理数量大幅度增加。权证总数量增长比为47%。 原因分析：2014年主要处理前期产权批量积压件（如产权资料的整理、产权费用漏算以及面临大产权逾期分户产权时间紧），我们通过短信、电话等多种形式全年数次通知未办理产权业主前来办理，且业主积极性也较高。故全年的工作中心更倾向于3个项目的分户产权办理上。 2014年仅有祥云一期和御嶺湾两个项目取得大国土竣工验收达到分户国土办理条件，因两个项目的体量较小，故国土办证数量相应较少。（祥云二期、香榭丽都项目尚未取得大国土竣工换证无法办理分户国土。后期在积极与项发部门对接中，取得祥云二期及香榭丽都竣工国土并立即启动两项目的分户国土办理工作。） 办证周期：14年办理权证都是紧赶在合同约定时间前出证。15年根据我们以往经验将虽有些工作前置，缩短了办证周期。主要表现在与财务、营销、项发等各窗口对接，同时进行有效沟通。（例如：财务付款周期、营销合同移交情况、项发大产权办理进度等） 但由于15年大批量保障性住房的契税审核工作，地税局压制和增加了商品房的契税审核工作和审核时间。导致开发商办理分户产权的周期延长。 16年面临的外部内部因素的影响 16年香颂、祥云、香榭丽都、御嶺湾未办理产权总数量 ，16年将面临交锦云及御嶺湾交付总数量约 。随着公司交付项目体量递增， 地税改革与以往差异： 2016年初国家税务总局整体更换升级国家地税系统，新金三系统不仅是房地产契税申报也与财务不动产发票开具联系紧密。在此前全面停止了开发商集体报税的工作，在16年1月中旬正式使用新系统工作恢复后，开发商申报契税工作做了巨大的变化如下： 1、预约集体件核税量大幅度减少： 以前办理次数不受限制且每次住宅可预约100户，非住宅可预约300户；新系统上线后住宅只能预约30户，非住宅50户。且需要前一批次审核出最终结果后方能预约下次核税。 2、较以前流程更复杂、周期更长： 新系统上线税务人员还在摸索初试阶段，技术及工作人员都还在磨合，以前只需要制表网上预约。现目前需要开发商按照要求把每户购房具体信息推送至税务系统后台（财务才能开具发票），待税务局新系统中能查到房屋信息后才能核税。 接下来我们就要与财务沟通如何有效做好前置工作。 3、核税政策变动（针对首套房及二套房优惠政策）： 插图： 2016年2月国家财政部、税务总局再有新动作，发布《调减房地产契税、营业税的优惠政策通知》。对购房的契税和营业税进行调整。针对商品房的契税，取消了以往144平米的限制，家庭第二套改善性住房也可享受契税减按2%征收的标准。具体实施情况咨询成都市地方税务局得知尚在完善和人员培训阶段，无法给出具体准确标准。一方面是业主的答疑解惑一方面是面对税务的新要求告知业主，必要时需协助其完善手续。 1、针对于2016.2.22日以前备案的业主家庭首套房需要提供在备案日期后的无房证明原件（到成都市房管局查询）。就目前正准备核税的 户业主需再通知他们补交资料。 2、对未办理产权的业主统一发短信告知办理产权需要提交的资料。 不动产证新政即将实施，实施后对办证周期及量有哪些影响。 插图： 不动产证的实施。2015年电视、网络等媒体相继报道成都将停办现有的房产证及国土证，届时会把双证合一形成一本不动产证。据权证组多方打听验证，目前成都仅天府新区称将会实行这一政策，但具体细则尚未出台。所谓空穴不来风，如在2016年实施这一举措，整个权证办理工作将会发生彻底的改变，办理资料、周期都会极大的改变。不经如此对房地产行业的销售及合同签署等等都会有着重大的影响。 根据房管局工作人员初步推断：实施后到房管局办理产权证提交的资料会连同国土资料一并递交齐才能办理且周期较以前肯定会延长。这涉及到两个相关部门工作上的相互配合和调整。 以往办理分户国土证需大国土竣工换证后才能分户，不动产新政实施后办理不动产证前提条件（势必会发生变化，是都会将大国土竣工换证纳入其中也未可知）是否也需要竣工换证后才能分户。如需要办证周期又需要延长，（那么公司的各个相关部门如项发、营销在工作中肯定需要制定相应的措施，以防造成的工作失误给公司带来不必要的风险。）对项发我们应该采取什么措施、营销签订合同我们又应该采取什么措施。 权证组对以往权证办理工作进行思考和总结以提高工作效率并对2016年工作先做一个初步计划，保证后续权证办理工作能顺利开展。 目前的不足： 1、团队协作：因办证习惯和经验不