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估价对象权益状况描述与分析 - 广州市房地产评估专业人员协会.ppt

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估价对象权益状况描述与分析 - 广州市房地产评估专业人员协会

2010年检估价报告存在的问题 唐晓莲 教授 主要内容 一、封面、目录、致函、声明、假设和限制条件存在问题(15) 二、估价结果报告存在问题(25); 三、估价技术报告存在问题(50); 四、不合格报告的定性界定 一、封面、目录、致函、声明、假设和限制条件存在问题 1、目录中结果报告缺二级标题、技术报告缺二级标题、附件具体内容未列示;目录中未标注页码; 2、致函中基本内容表达不全,分公司评估章作为总公司公章使用。 4、声明中未列明现场查看日期,未列明实地查勘的注册房地产估价师姓名或不一致,未注明注册房地产估价师姓名、注册号 注:无两名以上注册房地产估价师亲笔签名的,属于不合格内容。 5、假设和限制条件中未披露对估价结果有重大影响的事项或者因素,估价假设未按照“合法、必要、合理、有依据”要求说明。 估价结果报告存在问题 1、估价机构中缺少法定代表人、资质等级、资质证书编号; 2、估价目的表述不明确、不具体的,估价目的表述不规范的。 注:估价目的表述错误或者未对应其经济行为的,属于不合格内容。 3、估价对象基本状况描述不全面、准确。 4、价值内涵、价值类型表述不准确。如估价对象为划拨地,其价值是否含土地出让金未作说明;未按拆迁估价规范确定价值内涵 ; 注:价值类型选择或者价值内涵、定义表述有严重错误,属于不合格内容。 5、估价依据不完整; 6、原则不完整、不准确,缺乏针对性。 7、估价方法选择有误,理由不充分。如在建工程采用市场比较法; 8、估价结果内涵 不清晰; 9、未写明执行估价的注册房地产估价师(至少两名以上)的姓名、注册号,无亲笔签名 三、估价技术报告存在问题 1、实物状况描述与分析内容不完整,针对性不够。 2、权益状况描述与分析内容不完整,针对性不够。 3、权益状况描述与分析内容不完整,针对性不够。 4、市场背景描述与分析描述内容不完整,定量分析不够,针对性不强。 5、最高最佳利用分析内容不完整。 6、估价方法适用性分析不完整、估价技术路线不清晰或错误。 7、估价结果确定方式不恰当、理由不充分。 8、附件资料不齐全、不完整 。 9、用语用词不规范,文字不通顺、逻辑性混乱等。 市场法存在问题(30) 1、可比实例选取(8) 。可比实例未说明案例来源、内涵说明不清;可比实例状况描述不完整,可比性不强 。 注:虚构、编造可比实例的,属于不合格内容 。 2、交易情况修正(2) ; 3、市场状况调整(3) :成交日期表述模糊或者未说明 ;调整方法不明确 、调整的方向、幅度与市场背景分析不一致、修正的方向不正确或者幅度不合理 4、区位状况调整(5) :比较因素选择不够全面和恰当,因素说明过于简单,因素权重确定不合理,调整的方法、幅度依据不充分和不合理。 5、实物状况调整(5) :比较因素选择不够全面和恰当(楼龄、土地使用年限),因素说明过于简单,因素权重确定不合理,调整的方法、幅度依据不充分和不合理。 6、权益状况调整(3) :缺少这部分内容。 7、公式选用和计算过程(4) :公式选用错误 、权重确定无依据、不合理。 收益法存在问题(30) 一、有效毛收入(10分) 1、出租型 1)租金水平(4) :租金水平内涵不一致或者不清晰;租金水平确定无依据、缺少必要的过程;租金水平未在估价对象租金水平和类似房地产租金水平的基础上合理预测。 2)租约限制 (2) :未说明有无租约限制 ;有租约限制,但未考虑 ; 3)租赁面积确定(2):可出租面积比率确定依据不充分 ,租赁面积与租金内涵中的面积不一致; 4)空置和租金损失(2) :空置率(出租率)或者租金损失依据不充分 2、自营型 经营收入(10分) : 1)经营收入确定缺数据来源、直接使用委托方实际发生的数据资料 ; 2)经营业态或者生产性质未说明或者不明确; 3 )未说明近年经营收入。 4 )经营收入测算无过程或者过程不完整 。 5 )经营收入计算错误。 二、运营费用(5分) 1)运营费用构成不正确、不完整。 2)运营费用取值有错误。 3)运营费用(运营费用率)确定无依据,或者依据不充分。 4)运营费用(运营费用率)确定缺少必要的过程。 5)按照自营型模式测算,经营利润未扣除。 6)经营利润取值无依据,或者依据不充分。 三、变化趋势分析(2分) 1、未进行净收益(经营收入、运营费用)变化趋势分析。 2、净收益(经营收入、运营费用)变化趋势分析无依据,或者依据不充分。 3、净收益(经营收入、运营费用)变化趋势分析及结论与市场背景分析不一致。 四、报酬率(4分) 1、报酬率(或者资本化率)确定无过程,或者无依据。 2、报酬率(或者资

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