2016年商业招商运营整体提升方案.pptxVIP

2016年商业招商运营整体提升方案;PART1----战略总纲;一、战略总纲——供给侧改革已上升为国家战略层面;一、战略总纲——我们如何去做？;一、商业地产的需求侧和供给侧;二、国内主流的商业地产模式分类; 一.主力店上演关店潮转型创新势在必行 代表性事件:万达百货关店转业态大卖场经营业绩整体下滑 关注理由:2015年,百货业态出现集中关店潮。继百盛、天虹、王府井等业内领先百货公司关闭部分门店之后,万达百货也集中关闭了多达40多家亏损门店,转型为电器专卖店与购物街。作为行业领头羊的大润发超市首次停止了增长,后来居上的永辉超市业绩也出现了小幅下滑,其他一些卖场因为业绩不佳纷纷放慢甚至暂停了开店计划。两大传统主力业态同现衰状为多年未见。传统主力店本身如何创新升级,以及商业地产寻找新的替代性主力店已成为行业紧迫课题。;二.高端奢侈品关店降价求生折射消费市场变革 代表性事件:Prada等奢侈品牌关店缩减规模,Gucci等降价求生存 关注理由:意大利奢侈品牌Prada集团因中国区经营业绩问题,2015年关闭了11家门店。LV则一次性宣布关闭其在广州、哈尔滨和乌鲁木齐的三家门店。据财富品质研究院统计,2015年,超过八成的奢侈品牌在中国有各种形式的关店行为,还包括Dior、Cartier、Gucci等奢侈品牌。奢侈品经营困境背后,既有中国高端消费向境外外流的问题,也有中国政府打击腐败和公款消费产生的影响。这两方面的影响其实波及的并不仅限于奢侈品,还包括如卡消费、会所餐饮消费等系列高端消费市场。高端商业定位更多转向中产阶级的品质与品味消费。;三.创客空间兴起商业模式待考 代表性事件:优客工场打造中国特色创客空间 关注理由:2015年初,在“大众创业、万众创新”政策号召下,国内企业借鉴WeWork等国外联合办公模式,纷纷打造创客空间,其中最为引人关注的当属明星企业家毛大庆辞职创业打造优客工场。随后,飞马旅、赛伯乐等创客与孵化器也加快了全国布局的步伐。创客空间也成为了商用物业招商的新型主力业态。但创客空间在中国的盈利模式及市场空间仍有待检验和探索。;四.轻重资产出现分工商业地产扩张呈新路径 代表性事件:1月14日,万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议,4家机构宣布投资240亿元人民币,建设20座万达广场。;关注理由:在刘强东斥资43亿入股永辉超市仅仅三天后,阿里巴巴即宣布与另一家线下重量级企业苏宁云商达成全面战略合作。根据协议,阿里巴巴集团将投资约283亿元参与苏宁云商的非公开发行,成为苏宁云商的第二大股东,苏宁云商将以140亿认购不超过2780万股的阿里巴巴新发行股份。线上巨头阿里、京东从过去的正面冲突,一夜间将战场转向了线下商业资源争夺。目前线上与线下的整合还仅停留在物流与资本层面,更深层次的融合仍未破题。资本的进入也为品牌商业的拓展增加了动力。;六.REITS兴起重燃商业资产证券化热情 代表性事件:北京华联购物中心新加坡REITs上市,天虹商场资产支持专项计划成功发行 关注理由:REITs,特别是股权REITs作为一种将房地产资产进行证券化的金融产品,可以提供给投资者更具流动性的地产投资工具,亦可以为开发商提高周转率。2015年是国内REITs发展元年,未来可成为一种有效的房地产投融资工具。“招商创融-天虹商场(一期)资产支持专项计划”是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所REITs项目。无独有偶,北京华联购物中心于12月11日在新加坡主板挂牌交易,这也是新交所主板今年第一只新股上市,也是新加坡主板在2015年度唯一一家IPO企业。两个REITs项目的入市,重燃了业界对于REITs热情,商业地产多元化退出通道始终是行业发展一大梗阻。; 一.从互联网+转向商业+ 近两年,中国实体商业一直在苦苦探索互联网+,如今终于意识到互联网+是互联网主导下的商业,重模式而轻服务,重价格而轻品质。新一代商业先锋开始尝试商业主导下的商业+:商业+文化+旅游+科技+健康等等,商业+既不固守传统,也不单纯比拼价格,而是强调营造有品质的生活方式,将体验做到极致。互联网只是实体商业工具之一。亚马逊的线下书店业绩再次超过线上,让实体商业多了一份信心。;二.创新业态更受关注 个性化消费时代来临,“反同质化”潮流开启,设计师概念店、买手集合店当红,诸如D2C、素型、诚品、方所等正兴起。同时,包含儿童体验馆、海族馆、击剑、医疗、跨境电商、虚拟现实、创客工场等全新业态甚至成为商业中心的主题卖点; 商业地产开始更加显现其资本属性。当开发商更多地抛弃散售模式而选择持有物业之后,如何通过资本通道退出更为重要。除了常规的上市路径之外,资产管理公司股权置换、有限包租、众筹等创新资本化工具开始出现,万达为旗下轻资产万达广场融资成功