秦皇岛拟定项目调研报告.ppt

项目外商场简介 （3）亚泰批发商厦 地理位置: 秦皇岛市民族路88号 面 积：建筑面积4万㎡/营业面积3.3万㎡ 区域划分：1F：小商品（婚庆用品、五金日杂、花卉书画等）；2F：服装鞋帽，针织制品；3F：床上用品，窗帘布艺；4F：各种家具、沙发；5F：家具 商铺数量：大约有382个商铺 客 流：日均1.5万人次 租金及费用：均价为：600元/㎡/年；最低价位400元/㎡/年 综合分析：商场成立时间早，经过改建后，外观形象好，占地面积大。内部环境较好，经营商品种类繁多，是附近县市个体业主理想的打货去处。 在建招商项目 （1）乐都汇 乐都汇广场秦皇岛项目位于秦皇岛市海港区，由全球三大零售商之一的英国特易购(TESCO)旗下全资控股子公司TESCO地产公司开发。两条城市主干道河北大街中段与文化北路的交汇处，总建筑面积7.8万平方米，拥有4层商业楼层，2层共816个车位的停车场，是目前全市停车位最多的购物商场。项目坐拥秦皇岛市繁华商业中心的黄金地段，周边中高档住宅和写字楼密集，23条公交线路纵横汇集于项目主入口，落成后将成为秦皇岛的又一商业巨擘。该项目已于今年6月封顶，预计将于今年12月下旬盛大开业，同时将为秦皇岛市提供1000多个就业岗位。 总户数：170户 （1F: 90户；2F:27户；3F:33户；4F:20户） 租金情况： 第一年扣点为：22﹪；第二年扣点为：22﹪ 保底：3300元/㎡/年（48㎡保底60000元/月；物业2336元/年） 合同期：25个月 均价为：3283元/㎡/年（建筑面积，完善装修） （2）半岛四季 半岛四季位于海港区文化路179号，为31层建筑。由宏基地产开发，定位为“产权酒店式私邸”，建成后，“顶层VIP观海四季宫”将开设4座私属会所，设置醇品咖啡厅、私人宴会厅和高端私人俱乐部等区域，顶层VIP会所还有百米高空观海功能。精装修五星级酒店品质，111至117 平方米两居、42至59平方米一居的优质户型，70 年全能私产，完善的配套设施等，使大家产生了浓厚的兴趣。 租金情况：均价为：7500元/㎡（建筑面积，完善装修） 写字楼 金原国际商务租金情况：均价为：5500元/㎡（建筑面积，公摊为40﹪） 天洋大厦租金情况：均价为：3600元/㎡（建筑面积） 住总商务大厦租金情况：均价为：3200元/㎡（建筑面积） 金都写字楼租金情况：均价为：4200元/㎡（建筑面积） 金辉写字楼租金情况：均价为：4100元/㎡（建筑面积） 3.项目研究 A.拟定项目界定 B.拟定项目规模 C.拟定项目地位 D.拟定项目定价及效益预算 A.拟定项目界定 该项目界定范围为北起护城河，南至朝阳街，西起海阳路，东至民族路，共经过文化路，民族路和河北大街中段三条街道。 该项目位于秦皇岛市最繁华的商业购物街区，交通便利，客商云集，既是商业黄金地段，又是城市对外窗口，在商业区内以文化路为界，有两个商业集中区域，一为太阳城商业区，其内分为两个主要功能区，即市场区和商贸区。南部市场区发展成三大特色市场，北部商贸区发展成四大主流区，即：休闲娱乐区、特色商品区、旅游商务区、文化教学区；一为金三角商业区，包括金三角市场，供销大厦以及华联商厦等。 本项目正是秦皇岛的商业中心所在，秦皇岛市政府所在区，其公共设施完善，附近有休闲娱乐中心、广场、餐饮酒店，开往各处的公交线路都会聚于此，本项目将成为秦皇岛市商业、文化、娱乐、交通的交汇中心。 B.拟定项目规模 街道名称 长度 宽度 面积 文化路 610 20 12200 民族路 850 20 17000 河北大街 790 36 28440 　 　 总面积 57640 　 　 使用面积 28820 C.拟定项目定位 根据秦皇岛市场实际情况及本项目上述分析，本项目的定位为商业形态突出新潮、时尚、多变、休闲的主体性，依托时尚品牌店和特色店，集购物、旅游、休闲、餐饮为一体的复合型商业集合体。可将本项目划分为时尚名品、潮流男女，经典休闲、美食城五个区域。 D.拟定项目定价 根据地理位置的不同和定位的差异，可将价格分为A、B、C三类。 A类 买断：约20000-25000元/㎡ 租赁：2500-3500元/㎡/年 B类 买断：约16000-20000元/㎡ 租赁：2500-1800元/㎡/年 C类 买断：约12000-16000元/㎡ 租赁：1200-1800元/㎡/年 D.拟定项目效益预算 （1）以商铺全部销售为假设 销售均价：18000元/㎡ 预计收益：518760000元 （2）以商铺全部租赁为假设 租赁均价：2000元/㎡/年 预计收益 ? 4.SWOT分析 5.综述 该项目位于河北省秦皇岛市中心黄金地段，商圈形成历史悠久，其商业区区位优势明显，有近30条公交线路环绕期