第四章、房地产评估.ppt

第四章、房地产评估 内容提要： 1、房地产的概念、特点、价格以及价格特征、影响因素、评估程序 2、房地产的评估方法 3、在建工程的评估方法 4、研究的必要性：房地产在国家宏观调控中的重要作用、市场交易的活跃性、民生性、历史沿承的房地产的重要性 第四章、房地产评估 章节结构 引言 第一节、房地产评估概述 第二节、房地产价格以及影响因素 第三节、房地产评估的市场法 第四节、房地产评估的收益法 第五节、房地产评估的成本法 第六节、房地产评估的剩余法 第七节、基准地价修正系数法 第八节、路线价法 第九节、再建工程评估 第一节、概述 一、土地、土地权利以及土地价格 （一）、土地及其分类 1、土地定义：地球表面陆地部分，含内陆水域和滩涂；广义定义是指陆地及其空间范围内的所有因素 2、兼具资产和资源两重性 3、土地供给：自然供给和经济供给 自然提供给人类的可利用的土地数量称为土地自然供给，包括已利用和未来可利用的土地，供给无弹性 经济供给是在自然供给范围内，由人改变土地的用地结构、开发新土地提高土地集约率等影响土地经济供给数量，经济供给有弹性 第一节、概述 4、土地的分类 按经济用途分为：工业用地、商业用地、住宅用地、交通用地和公用事业用地 按土地的经济地理位置分为：城市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区、边远区等土地等级 按土地的所有权归属分为：国有和集体所有 按照土地的开发程度分为：生地和熟地、毛地 （二）、土地的特性 1、自然特性 1)、位置的固定性-衍生了质量差异性、区域性、法律确认的强制性 2）、质量的差异性 第一节、概述 3）、不可再生性 4）、效用的永续性 2、土地的经济特性 1）、供给的稀缺性，节约利用 2）、可垄断性-转让价值即是其垄断地位的表现 3）、土地利用的多方向性-选择最佳用途 4）、效益级差性 5）、政策敏感性 6）、保值增值性-稀缺导致供需不平衡，价值上涨 第一节、概述 （三）、土地权利 土地权利的多样性和多层次性 所有权、使用权、租赁权、抵押权等 所有权：城市国有、农村土地集体所有，所有不得流转不得交易 使用权是所有权的派生：可流转，地价一般只的是使用权价格 土地使用权出让：国家作为所有者将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并有土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，出让方式：协议、招标、拍卖和挂牌；有关最高出让年限的规定：70-50-40 第一节、概述 土地使用权转让：土地使用者将土地使用权再转移的行为。包括出售、交换和赠与，凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用土地的，土地使用权不得转让，转让时，出让合同里的权利和义务一同转移 土地使用权出租：土地使用者作为出租人将土地使用权连同地上建筑物以及其他附着物租赁给承租人使用并收取租金的行为，未按出让合同规定期限和条件投资开发的土地不得出租 土地使用权抵押：其地上建筑物和附着物同时抵押，地上建筑物和附着物抵押时其使用范围内的土地使用权同时抵押 第一节、概述 （四）、土地价格：根据马克思的理论 1、地价是地租的资本化，而不完全是有劳动创造的 2、地价是权益价格：所有权、使用权、租赁权和抵押权价格 3、土地具有增值性 4、地价与用途有关，用途多样化的时候应该找最有用途 5、地价具有个别性，宗地特性 6、地价具有可比性， 第一节、概述 二、建筑物 建筑物：房屋和构筑物 房屋的主要结构：地基、墙、门、窗、柱和屋顶，为人的生产和生活准备的 构筑物：除房屋外的其他建筑物，人不能在其中生产和生活的 建筑物评估和附着的各种流动资产以及设备的评估无法分开，和一些无形资产无法分开、和其附带的各种权利无法分开 建筑物价值和结构有关系： 第一节、概述 建筑物的结构共有5类：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构 土地和建筑物关系密切：土地是建筑物的依托，是建筑物区位优势体现的一个重要依托，能影响到建筑物的价值，建筑物是土地利用集约化程度的体现，是土地增值的重要手段 三、房地产及其特性 房地产是土地和房屋及其权属的总称 特性 1、位置固定性和区域性 第一节、概述 2、长期使用性 3、投资大量性 4、保值和增值性 5、投资风险性 6、政策限制性 7、房地合一性 8、房地价格互影响性，评估时需房地分估整合求评估值 四、房地产评估的原则 第一节、概述 1、最有效使用原则-客观收益原则 2、不完全可替代性原则 3、合法性原则 4、房地分估合一原则 5、地域原则 五、房地产评估的一般程序 （一）、明确评估基本事项： 1、委托方情况、委估资产情况 2、明确评估目的 第一节、概述 3、确定评估基准日 4、签订评估合同 （二）、制定评估工作计划 人、时间、预算、工具、方法、管理 （三）、实地勘查和收集资料 1、了解委估资产的环境 2、了解委估资产的