足球场下物业发展建议论证.ppt

足球场地下物业发展建议 我们做了以下工作： 健康中心： 我们调查了项目所在区域的康体中心（3个）、所在区域的酒店的康体中心（4个）、广州市2个地下健康中心、天河体育中心及1个康体中心。并就广州健康中心的规划作了调研。 停车场 我们调查了项目及项目所在区域的地面停车场（3个）、写字楼及公寓的地下停车场（5个以上）、酒店的地下停车场（3个）； 并就区域停车场的规划作了调研。 超市 我们调查了项目所在区域的超市（4个中型超市，3个小型连锁店，1个菜市场)。 原有规划 对原有规划和可能的调整对项目的影响进行剖析。 我们有以下发展建议： 建议足球场整体抬高一层；有以下利益： 1）抬高后首层与A区共同形成街区；利于A区的发展； 2）抬高后商业价值、消费者的舒适度大大增强； 3）建设费用可降低； 4）可发展周边街铺，形成特色的风情街（特色餐饮、医药等）； 5）目前足球场一般铺人造草皮，不影响使用。 建议首层发展超市；周边设街铺；并设计一条内街进入超市； 1）街铺和内街铺的销售可滚动资金，减少资金压力。 2）建议发展超市的原因见下页，详细的市场资料后一步介绍 建议只建设一层停车场（设于负一层）; 1）建议建一层停车场的原因见下页，详细的市场资料后一步介绍 发展方向综合分析 项目目前的规划调整分析 发展方向分析 功能划分 从上面的分析看，停车场、健康中心和超市都有可能；但健康中心面临的经营难度相对较大；停车场的总量过大，且利润较低。 从市场看，建设超市的风险较小，而从超市所需规模看，适合整层引进大规模超市经营者（一般单层面积不少于7000平,家乐福\沃尔玛选址可达1.5万平）,这样甚至可能带动两层经营。 建议只建设一层停车场（负一层）；写字楼及周边停车在环市东路地下修建停车场解决。 经营方式 项目有两种经营方式，第一种为发展商自营；第二种为出租给专业经营者经营； 从目前的市场竞争和消费者接受度看，建议发展商采取第二种方式。 由于健康中心和超市都需要面向专业经营者，故实际面向市场招商时，弹性较大，可根据实际谈判的需要界定面积。报建时，争取报建成商场，这时能最大挖掘其商业价值，功能弹性较大。 如果政府限制了目前的设计且功能只能为健康中心 考虑到： 客户群体（商业群体为主，消费水平较高） 市场经营情况（保龄球、羽毛球、网球、蓝球需求情况较好) 本体层高限制、与地面运动设施的互补 负一层健康中心适合建设： 健身中心：约3000平方米。 保龄球馆：约3000平方米。 桌球、沙弧球等：少量，约500平方米 公共空间：更衣、服务台、休息地等约500平。 沿建设二马路有约2米的地面高差，应充分利用这一点，把地下营造成首层。 建议充分利用周边的临街面建设“造街造坊”，形成街区特色： 建设大马路可形成为健康中心及周边写字楼、酒店客户服务的，有一定档次的餐饮风情街，酒吧街、引进知名品牌，带动整条街的商业气氛，为将来主体开发作准备。 建设二马路、建设可形成为区域居民服务的商业街。 附件：基础资料 一、项目目前的规划方案 二、康体中心市场资料 三、停车场市场资料 四、超市市场资料 一、目前的方案——首层平面 一、目前的方案——剖面 二、康体中心市场基础资料 第一类 大型体育场 天河体育馆 天河体育馆 东山体育场 位置：东湖路145号,东山湖公园西南侧 规模：占地面积9561平方米。投资1200万元。 定位： 新场地，综合性体育场，可同时进行足球、田径、网球和门球等体育项目的训练和竞赛，并配有高质灯光，能进行夜间训练。 1个标准7人足球场、1个门球场、3个网球场。 设施：设60多米长的停车道。可免费停车。 容纳500个座位的看台坐东面西正对球场 客户：有一定实力的企业球队周未定期打球 收费： 周五至周五：上午200元/小时，下午250元/小时，晚500元/小时 周六日：白天300元/小时；晚500元/小时； 第二类 地上专业健身中心 项目周边——弘场羽毛球馆 位置：东山区欧庄，环市东路491号区庄商贸运动广场三楼 规模：广州市规模最大、标准最高的国际比赛专业羽毛球馆 全场占地4000平方米，共有18个羽毛球场，其中有14个标准羽毛球场、4个贵宾场。 费用：办卡84-100元/小时；全价36-120元/小时 每月27-30日，承办一些大型比赛。 场地租金：30多万/月/层（约70元/平方米），签约十几年。 承租方硬件投入约400万（吊顶、地面、设施） 与其