银湖地产菱角湖地块市场研判0628.doc

谨呈：武汉银湖科技有限公司 菱角湖地块 市场研判报告 2016年6月22日 项目本体研究 1-1、项目基础经济指标：小型商住综合体 1-2、项目四至：：周边拆迁量大，处于新旧更替阶段 项目地块紧邻菱角湖地铁站D出口，直线距离约100米； 项目北侧背靠万科天门墩项目，该项目已建至地上6层目前暂产品推广； 项目东侧为老旧社区，目前暂无拆迁计划； 项目西面为天门墩路，周边待拆迁社区较多，后续拆迁量较大 项目南侧为长江日报路双向四车道，周边道路较为拥堵； 项目东南角现为临时停车场； 1-3、地块内部：地块方正，内部有一定高度差 小结：项目地块现用于三山驾校临时使用，地块内部已为净地状态无待拆迁建筑，地块形态较为方正，南北存在一定高度差；地块北侧有大量待拆迁社区，未来开发过程中小区环境有待提升。 配套：中心成熟配套，品牌教育医疗资源汇聚 1）教育资源配套 北湖小学、天门墩中学、武汉市育才小学、武汉市第三十中学、武汉市第六初级中学、武汉市第六中学高中部、光华路小学、唐家墩小学、西马路小区，周边教育资源都在项目半径0.5-1.6公里距离内，各类中小学校聚集，教育配套资源十分完善。 2）商业配套 商场：菱角湖万达广场 超市：沃尔玛（武汉马场角店）、武商量贩（惠济路店）、武商量贩（港澳超市店）、中百超市（台北路店）、中百超市（北湖分店）、中百超市（天门墩店） 本项目距离菱角湖万达广场1公里左右，但周边仅有少量老社区沿街老式街铺，商业业态也主要为低端消费业态，大配套较好，小配套不足。 3）医疗资源 湖北省新华医院、武汉脑科医院、武汉市妇幼保健院、武汉市第六医院、武汉市协和医院，距离地块约2公里内，周边三等甲级医疗可满足医疗需求，医疗资源丰富。 4）交通分析 公共交通 公交站点：天门墩路香江村路站、长江日报路地铁菱角湖站，公交线路有610路路路534路560路路路路 （3）地块：住宅项目，地块平整，地块形态较为方正，南北存在一定高度差；地块北侧有大量待拆迁社区，未来开发过程中小区环境有待提升。周边居民区聚集，人口聚集效应强。 区域市场典型案例研究 2-1、区域住宅市场概况 武汉市2016年（1-5月）住宅成交均价9072元/㎡，江汉区成交均价15321元/㎡高于全市均价68.88%，江汉区成交均价仅次于武昌区位列全市第二位，区域价值得到客户认同； 江汉区2016年（1-5月）住宅成交量80.33万㎡，前五月成交量已达到2015年全年成交量52%以上，成交均价15321元/㎡环比2015年上升17.2%； 江汉区住宅成交量自2011年以来已实现连续五年的稳步增长，尤其2015年同比涨幅高达150%，随着武汉中央商务区的加速建设及城市升级改造，江汉区市场扩容明显； 江汉区住宅成交均价除2012年受金融危机影响外整体呈现平稳上升态势，随着近三年武汉交通、经济、人口导入、周边辐射等方面显著提升，武汉迎来了高速发展阶段，汉口主城区域价值逐步提升市场认可度高，未来区域价值仍存在较大上升空间； 江汉区2016年（1-5月）住宅成交以80-100㎡首置及100-140㎡首改产品为主辅以少量再改和高端产品，其中80-100㎡首置产品48%、100-140㎡首改产品26%、140-160㎡再改产品占比7%、160㎡高端产品占比9% 2-1-1、区域住宅典型案例概况 项目 售价（元/㎡） 装修与否 销售面积 销售进度 顶琇西北湖 24000 毛坯 84-98㎡两房145-158㎡三方 一期两房产品已售罄，仅余5套三房产品，二期产品预计2017年推出 万科汉口传奇 18000 精装 装修成本约1500元/㎡ 84-90㎡三房、 115-124㎡三房、142㎡四房 1-6#产品已售罄，后期将推出7#、8#、10#预计成交均价18000元/㎡ 万科翡翠国际 25000 精装 成本约3000元/㎡ 120-160㎡三房 1#已售罄，2#仅剩余4套顶天立地140-160㎡三房产品，后期将推出3#预计成交均价25000元/㎡ 华发中城荟 29000 精装 5000元/㎡ 143㎡-217㎡ 3＃4＃5＃楼开盘全部售罄，现加推1＃6＃ 海马公园 14000 毛坯 92㎡-138㎡ 现全部售罄 沿海菱角湖壹号 22000 精装 4000元/㎡ 公寓41-120㎡，住宅88㎡-220㎡ 1＃2＃少量大户型尾货在售，主推3＃Loft公寓 典型项目分析—顶琇西北湖 开发商 武汉中楷雅居置业有限公司? 27.73万㎡ 物业公司 武汉顶琇物业有限公司 24000元/㎡ 代理商 武汉新联康房地产经纪有限公司 3.87 物业类别 普通住宅 30% 建筑类别 板楼 超高层 149 项目地址 江汉区西北湖路北段（西北湖停车场旁)? 222 建筑装修