镇江商业项目市场定位报告.ppt

镇江城市产业特征与复星“寻找中国动力”企业的理念具有很强的吻合性 开发企业角度 城市产业角度 三大产业特征： 工业化升级、发展高新技术 强大的品牌效应、浓厚的产业基础 城市化进程、产业转型升级 行业选取标准： 深厚的产业基础 对接资本市场的出色能力 强大的品牌效应 城市化进程 工业化升级 区域规划角度 两大定位方向： 智慧产业动力区 新兴产业聚集区 从而，我们认为本案的产业定位原则为： 该特性需体现一定的市场竞争力、行业发展潜力或技术先进性 而是以某类共性作为企业聚集的标识 从而形成特定类型的园区 不以某个具体产业作为项目主题 * 产业定位： 镇江动力港 中国动力企业促进中心（PEPCC) PEPCC——Power Enterprise Promote Center of China 依托复星集团资源，力图打造江苏首个面向所有具有成长动力的企业，以提供全系列全方位服务的促进中心 定 位 诠 释 主题定位：决定未来的力量—— 专注成长动力，嫁接全球资源，促进中国企业发展，决定民族未来的力量 动力总部区 动力研发区 动力孵化区 服务外包区 行政办公区 金融配套区 动力展示区 配套商业区 特色商业区 镇江动力港 中国动力企业促进中心（PEPCC）之 动力集聚中心 中国动力企业促进中心（PEPCC）之 配套商务中心 中国动力企业促进中心（PEPCC）之 区域市民中心 功能定位 江苏先进动力企业的大本营 中国工业化升级的示范地 镇江企业对接国际资本的新平台 依据功能定位模型的物业实现类型要求 PEPCC 中国动力企业促进中心 总部办公 科研 交易 推广 培训 酒店式公寓 会展 交流 教育 商业 科研孵化办公 标准型办公 产业效应：本项目作为动力企业中心，能够为当地产业发展带来全新发展契机。 经营场所 产业平台 知识产权 保护 合同/法律 及外包框架 人才供给 资本引进 金融扶持 扩大 市场影响 突破 人才瓶颈 完善 产业服务 国际标准 认证 缺乏 客户认知 。。。 。。。 缺乏 品牌推广 缺乏 发展资本 缺乏 产业支撑 针对目前区域里诸如产业、品牌、资本等各方面的缺乏，我们能提供全方位、全系列的服务 * 物业选型建议 * 独栋办公楼 A C 适用于总部型办公，注重企业办公形象，关注企业产品研发、设计、实验、质检和营销。 小面积、带独立卫生间的办公产品，可作LOFT类产品。 小面积、带独立卫生间，以居住功能为主，多以装修房出售。 公寓式办公楼 酒店式公寓 D 设公共卫生间的常规办公产品，注重公共部位的装修，品质相对较高。 B 标准办公楼 在项目定位之前，首先明确各类产品的特征 选型办公产品说明 1 不同类型、发展至不同时期的企业，对于办公产品的需求不同 需求类型 客户构成 客户描述 客户需求 独栋办公楼 标准办公楼 公寓式办公楼 酒店式公寓 核心客户 产业集聚企业 镇江新区/开发区的制造企业 外区的生产型服务企业 √ √ 配套服务企业 镇江当地的高端生产服务企业 镇江当地的中小型现代服务企业 √ √ 辅助客户 产业升级企业 镇江新区/开发区的制造企业 外区的生产型服务企业 √ √ √ 偶得客户 产业转移需求 外区的制造型企业 外区的生产型服务企业 √ √ 产业植入需求 外区的制造型企业 外区的生产型服务企业 √ √ √ √ 客户需求分析 2 案例引渡 3 项目地址：嘉兴秀洲区秀洲大道与东升西路交汇处 发 展 商：嘉兴纯高投资开发有限公司 占地面积：88.15亩 容 积 率：1.78 总建面积：88140平方米 绿 化 率：40% 土地性质：科研、教育用地 物业形态：30栋商务楼，其中： 8幢独栋22幢双拼 案例一：嘉兴纯高商务花园一期 案例引渡 3 案例一：嘉兴纯高商务花园一期 联体别墅 A 725M2 联体别墅 B 690M2 独栋别墅 C 872M2 联体别墅 D 899M2 案例引渡 3 案例一：嘉兴纯高商务花园一期 针对办公产品现有特征无法满足本项目快速实现客户聚集的要求，因此，本项目客户将从产业这个角度进行挖掘。 理论经验 市场数据 对标案例 企业访谈 产业客户研究路径 客户分析思考路径 0 对标案例采样说明 客户分析思考路径 0 选取城市—上海 对标项目—漕河泾、金桥 采样时间—园区首批上市办公楼 作为经济发展成熟的上海，其产业园区的发展历程可以更好的映衬出本项目未来的发展路径，具有更为直观的参考借鉴意义。 尽量以园区首批常规办公厂品集中上市时期的客户构成为主要参照对象，以匹配本项目的开发进度 对于部分特殊性研究课题，也将参照采样项目目前的客户情况，以明确部分制造业企业的发展进程及相应需求。 漕河泾新兴技术开发区：与镇江产业属性定位相似，以高科技为主要发展核心，带动机械加工、装备制造等产业集