长沙小户型市场调研报告.pptx

长沙市小户型公寓市场调研报告;PART1;由于救市的巨大货币投入，导致市场流动性严重过剩，进而导致了宏观经济出现过热势头，物价指数上扬，威胁整体经济平稳发展。;由于2008年金融危机救市的巨大货币投入，导致市场流动性严重过剩，进而导致了宏观经济出现过热势头，物价指数上扬，威胁整体经济平稳发展。;在巨大市场流动性情况下，宏观经济仍然面临严峻形势，紧缩货币政策仍将是未来中央政府调控措施的主线。但不可避免流动性也将催生投资、保值需求。;备注：以上销售均价含单位集资房等价格。 2010年长沙市（含长望浏宁）新建商品房成交量突破2000万方，全市成交价格达到4338元/㎡。其中长沙内五区新建商品住宅成交均价为5339元/㎡。;2011年4月份长沙市（内五区）商品住宅实际合同签约面积为49.29万㎡，同比下滑63.9%，环比下跌32.7%。;长沙房地产行业在过去几年中取??了飞速发展，成交量、成交均价都达到了历史新高。但从2011年起，行业面临巨大调控压力，在行政手段强制限购情况下，成交量出现回落。但由于过于依赖土地财政、地方利好规划刺激及大兴工程建设，导致地方对中央政策的反弹力度加大，行业处于新一轮博弈之中。;长沙“限购令” 2011年2月份，长沙市政府出台楼市限购条令。 此次限购呈现“限小不限大、限内不限外、限新不限旧”的特点，即限购产品针对90㎡以下产品，购买对象为主城区，购买户型为新交易商品房。;位于二环以内，处于限购范围之内。 项目一期以紧凑型产品为主，产品大部分都处于限购范围之内。 本项目小户型公寓约3.6万方，共1000余套，市场压力突增。 限购对于本项目的影响不可避免！;2010年长沙市内五区60㎡以下新建商品房总供应18361套，总销售15814套，供销比为1.16:1。整体供销较为平衡，市场发展积极健康。但从2011年第一季度数据显示，各楼盘小户型产品成交量均出现不同程度下滑，影响相对突出。;初步统计，当前长沙市区在售小户型公寓项目将近20个（包括纯小户型公寓项目及普通住宅中的小户型公寓产品），总供应套数约5000余套。 从区域位置来看，小户型公寓产品基本集中于二环线及环线附近，如长房·时代城、建安·像素汇、中城·丽景香山等。中心地段公寓供应呈进一步下滑趋势，目前仅少数项目，如湘域城邦、壹号公馆等。 从价格上看，中心区域（沿五一路、芙蓉路等）均价约10000-15000元/㎡，二环线周边价格约6000-8000元/㎡。;楼盘;2011年截至目前，小户型公寓潜在供应量仍然巨大，但是部分区域供应呈下滑趋势，特别是中心区域小户型公寓供应量进一步减少，而随着城市扩张近郊小户型公寓产品逐步成为市场主流产品。;项目位置：长沙市五一路中天广场的对面 项目概况：项目规划为2栋楼，北栋为公寓产品，南栋为拆迁安置房（不对外出售），总建筑面积14万㎡。 产品情况：产品面积为45-85㎡左右的小户型公寓产品。 销售价格：产品现在按照户型和层数差异销售价格在12900-14800元/㎡。 销售情况：项目于4月29日推出510套房源（其中约200套为团购客户），开盘销售约350套左右，整体去化率约为70%。;产品及销售（销售周期不到一个月）：;项目小结： 由于项目优越的区位交通优势，和极富投资价值的升值潜力。吸引了众多的投资投机置业者。 项目虽然处于长沙限购范围之内，但是由于长沙限购令的软性细则和执行力度不够，留给投资、投机型客户很大的操作余地。对于本项目而言限购政策影响并不大。;项目位置：万家丽中路二段239号 项目概况：本项目是一个综合性的住宅项目，总建筑面积35万㎡。 项目产品：包括洋房、小高层和高层公寓楼产品，目前在售的是第三期小户型公寓楼，产品为37㎡左右的一房和65-77㎡的小两房。 销售价格：均价6700元/㎡。 销售情况：项目于4月3日推出1栋公寓楼产品，共273套房源。目前整体销售不是很理想，产品滞销相对严重。;产品及销售（销售周期一个半月）：;项目小结： 由于项目区域成熟度及配套相对较弱，导致项目去化相对缓慢。由于区域发展相对较慢，无法对投资、投机需求形成较大吸引力。 项目自身条件成熟，资源环境优越，吸引了一部分自住型客户，这也是导致项目二房去化优于公寓的重要原因。 限购之后推盘的楼盘，受限购影响较大。;三、壹号公馆;产品情况（销售周期将近月6个月） ：;项目小结： 项目地处五一商圈最繁华地段，交通便利，配套一应俱全，商业气氛浓厚。 项目推广力度大，曾一度成为普通住宅价格之冠，间接提升了购房者对项目品质的心理预期。 从产品去化可以看出，30-40㎡套型去化速度远优于二房产品，而总价是其最关键因素。 虽然限购之后销售速度有所下降，但是凭借项目品质、产品及推广多重发力，仍然是多数投资者的选择楼盘。;项目概况：项目位于蔡锷北路教育街