25年中房地产发展历程_图文.ppt

2、州际高速公路的延伸与城市郊区的扩张 从城市中心辐射出来的州际公路和郊区的环城公路、环绕市中心的公路一起为郊区化开拓了一个新的领域。 20世纪50~60年代，一连串的假日酒店在全美快速扩张，充分利用新州际高速公路系统的重要地段，开创性的沿着高速公路建设。假日酒店随后叉进人了城市和风景名胜区，到20世纪80年代己经成为世界最大的酒店连锁集团。 3、城市更新 在20世纪60年代，大多数“城市更新”的开发项目给城市经济发展带来了急需的投资，创造了就业机会，改善了自然、文化、娱乐环境，使城市更富现代气息。 尽管城市更新计划在1968年到1970年间进行了某些改进，但到1974年就被废止了。 4、城市住房问题 20世纪50年代后期，对于郊区独立住宅的需求己经基本满足，一个潜在的可供开发的市场就是那些收入仍然很低以致于无力支付私人住宅和公寓市场上最低价的个人和家庭。 20世纪60年代联邦政府推出了新的可支付住宅计划 1968年划时代的全国住房行动提出要在连续十年中每年建设60万套有政府资助的住宅和公寓，这个行动包括一个出租性住宅的建设援助计划·一个减少抵押贷款利息成本的补助计划，以鼓励中低收人家庭拥有自己的住房。 城市住房问题 1969年的联邦环境政策法案和各州颁布的类似条例，使政府管理部门和立法机构在审查项目开发计划的可行性时，将项目环境影响分析结果作为是否批准开发项目建议的重要标准。4 1966年全国历史保护法案强调保存现有的建筑结构，而不是把这些旧的建筑毁坏以给重新开发让路。 20世纪70年代和80年代出现的抵制税收情况使政府减少了基础设施维护工作。 5、房地产金融与投资市场的发展 从20世纪70年代开始，房地产信托投资(《EIT)形成一个新的产业，从公共资本市场获得了大量资金用于房地产投资，并成为20世纪90年代中期股票市场与共同基金扩张的重要方面。 20世纪80年代后期各能源生产州大规模的房地产萧条，导致了储蓄与信贷协会大范围的破产，但储蓄机构的衰落对融资购买住房带来的冲击很小，因为在过去30年中债券和抵押银行获得了急剧的增长，二级抵押市场也迅速扩展。5 通过大型政府背景的机构以及大量私人债券公司，抵押公司可以从大范围的机构投资者中获得资本。保险公司、退休基金、储蓄机构以及全球投资者现在都参与二级抵押市场。这些新的资本来源为一级放贷者以及借贷者提供了充足的基金。最近迅速增长的商业抵押贷款证券(CMBS)成了房地产开发债务资本的一个重要来源。证券化和二级抵押市场将全球资本引人了商业房地产。 早在20世纪60年代，在住宅建设领域献出现了大型全国性的开发商，还出现了全国性的购物中心开发商，在20世纪70年代和80年代，又形成了金国性的写字楼开发商。 大型开发商的业务是综合性的，其开发的物业类型包括了写字楼、商业零售、酒店、工业、公寓以及混合用途的项目。 * 香港模式 美国模式 中国模式 VS 长江实业 Pulte Homes 万科 中国政府对土地用途的规定、超过闲置年限强制回收政策，以及对商业住宅采取的宏观调控，都对土地投机起到了有效的抑制作用。 美国模式 VS 兼容 * 发展模式的根源：土地 * 中国房地产行业发展 所经历的阶段与特点 * 1978 1991 1999 2007 2010 第一阶段： 中国房地产市场萌芽阶段 * 重点发展重工业，还不存在完全意义上的房地产市场。 新中国成立 战争摧残 一穷二白 1979 1980 1986 1988 1958 从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产从此消失。 1991 * 1979 1980 1986 1988 1958 契机 1979年开始经济体制改革 1980年4月 邓小平提出 “出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想 拉开了住房制度改革的序幕。 1991 * 1986年1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会 住房制度改革正式启动 1988年4月，《中华人民共和国宪法》规定，土地使用权可以依法转让。 1979 1980 1986 1988 1958 1991 * 新中国土地拍卖“第一槌”。 1988年4月 * 创下三天一层楼的“深圳速度”的深圳国贸大厦 最早一批被改革开放之风洗礼的城市 南国土壤：八十年代中期的广州、深圳等 * 1979 1980 1986 1988 1958 1991 真正意义上走上了市场化的发展之路 供求关系不合理 虚假繁荣 可以说，海南房地产泡沫破裂之后，中国的房地产才在阵痛中。 1989年以“海南”房地产泡沫破裂为标志的中国房地产严冬如期而至。 * ”海南“地产泡沫 王石、潘石屹、冯仑。。。 * 探索阶段：炒作与调整 1978 1991 1999 2007 2010 第二阶段： * 1993 1994 1997 1998 19