中原地产内外新城开发借鉴案例.ppt

可借鉴案例分析 中国·深圳中原地产惠州分公司 项目需承担经济效益和社会形象两大职能项目需跳出单纯的商业行为思维，站在新城（区域开发）的高度来看待项目 新城模式研究案例：美国里斯顿新城、上海新浦江城和广州凤凰城 美国里斯顿（Reston) 开发理念：提供各类型的住宅和服务设施，为居民建一个终身的居所 里斯顿新城的总体特点：容积率较低，产品形式多样化、社区功能复合化 新城的功能组成部分：以多功能规划方案为基础，共12个街区，一个市镇中心，五个居住村 居住功能特色：多种住宅形式相结合，一个家庭从青年、中年到老年的各个阶段都无需从社区中搬走 复合功能：一个生活、工作、休闲的场所拥有6.5万居民和超过4万个工作岗位，实现了工作和居住的平衡，它是一个多种功能、基础设施、社区设施和娱乐设施完善的自给自足的社区。 一生之城：住宅多样化 通过提供各种类型各种价位的住房款式——从高层的带有小厨房和卫生设备的小套公寓到6房Townhouse以及独立住宅——住房能够满足不同收入水平，以及家庭生活不同阶段的需求。这种混合户型的存在使得居民能够在这个社区生根，从青年、中年到老年的各个阶段都无需从社区中搬走。 设计特色：城市型景观与自然资源的融合、地标性景观、市镇中心的人文艺术、环保式道路边界 创新规划手法：将单纯的根据土地性质划分变为以人口密度为基础的划分 其它特点：政府的支持、强力的业主委员会（物业管理）必不可少 开发理念——城市运营，新城开发，是一个完整的城市规划的安排 各功能配套比例：80万平米低密度住宅、27万平米产业办公区、23万平米综合商业 规划特色：开放性规划、直线形道路、城市符号、外围边界线、公共空间共享 项目一期规划：产品类型丰富，配套、产业园区同步开发 一期产品特色 设计新颖 产品类型丰富 整体城市氛围感浓厚； 凤凰城：广州东侧增城市偏僻区域，距广州东市区天河体育中心20公里 广告语“白领也可以住别墅”明确地走性价比路线，在大华南区域产生极大的影响 首期建筑面积40万平米，数万平米配套商业，典型的规模化操作，首天销售7.5亿，创造市场奇迹. 产品类型多样，但随着资源的改变及社区的成熟，高档次的独栋产品比例增加，整体档次提升 别墅由起初的80万元/套 到后期的部分别墅总价达 1000万元，利润倍数增加 凤凰城功能配套：总商业用地面积近20万平米，建筑面积30万平米，包括一个五星级酒店 新城开发模式总结 * 中管网房地产频道 * 中管网房地产频道 兆琪实业,实力雄厚.但是首次开发,开发队伍有待组建； 企业背景 客户目标 项目需跳出单纯的商业行为思维，站在新城/区域开发的高度来看待整个项目； 达到预期利润，品牌形象较好； 兼顾社会效应和政府形象； 美国里斯顿新城 上海新浦江城 我们研究了在国内外大量的新城开发案例，选取了在中国房地产界内被广泛所知和运用的大规模新城开发的美国里斯顿新城、上海新浦江城和广州凤凰城三个案例； 是美国新城开发中最成功的一个，历年获得无数赞誉； 是国内以开发商行为为主体，将新城开发理念、开发手法贯彻最彻底的一个项目； 广州凤凰城 国内规模最大的以新城手法开发的项目，市场运作较成功； 位置 位于华盛顿市以西35公里，杜勒斯机场收费公路旁，开车至杜勒斯机场15分钟，属于弗吉尼亚州费尔菲克斯县 规模 占地约45平方公里 规划户数2.8万，建成户数2.2万 100% 7400 （2995） 总计 9% 680 （275） 道路/停车 5% 330 （134） 城市公共设施 （445）15% 1100 开放空间 18% 1330 （538） 市镇中心 53% 3960 （1603） 居住 用地百分比 Arce(ha) 开发时间进程 购买场地：1961年 开始规划：1962年 开工：1963年 开盘：1964年 开发阶段数：6（5个村中心和1个市镇中心） 完成阶段数：6 完成百分比：99% 全部竣工日期：2005年 人口增长历程 1970.....5,723 1980....36,407 1990....48,556 2000....56,407 （来源：U.S. Census Bureau ） 发展背景 60年代美国开始的以抑制大都市无序蔓延为目标的第二代新城运动 毕业于美国哈佛大学建筑学系、美国的第一个花园城市——雷德朋的投资商之子、房地产大亨、从事过城市规划、建筑设计、经济学研究、社会学研究； 新城开发主导者：罗伯特E西蒙 要让人们在休闲时间有足够的活动可以选择，这意味着新城中应提供各类文化娱乐设施和私密空间； 要把尊重个人权益作为规划的首要目标，而不仅是实现大型构想； 从开发区建设之初就为居民提供商业、文化、娱乐设施，而不能等几年之后再建； 不断创造人造