中国房地发展概况.ppt

中国房地产相关分析 成员：马越 雷亮 刘佳静 孙昊 姚园 王吉利 房地产发展概况 从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。 1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷款。银根收紧后使刚刚起来的房地产市场立马遭到重创，造成的结果是从1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。 到了1998年下半年，在6月份左右，政策开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着所人们要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得购房需求在短期内爆发，并大幅快速上升，于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。 2006年至今，国家的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。目前的房地产正在发生一系列的转变：由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由笼统市场向细分市场转变。 房地产现状 （一）房地产的总体规模越来越大 （二）地区发展不平衡第一，房地产发展规模和增长速度存在地 区差异。 第二，城镇居民居住水平存在地区差 （三）房价居高不下  国际市场对房地产市场的影响 在全球化的今天，任何一种政策的选择都会受到外力制约。外向型的经济结构决定了中国政府可选择的货币政策空间更加有限。虽然国家自四月份就已经开始房地产调控，央行自年初也一直在逐步回笼货币，但和去年各地蓬勃的地方债平台融资、金融机构发放的巨额贷款以及美日等国实施的量化宽松的货币政策对中国经济的影响，这些政策显然不够。在新的经济增长点尚未明确，地方政府和银行高度依赖房地产发展的背景下，房地产宏观调控的可行性及成功性受到空前挑战。 买房的利弊 1、优点：很多朋友都有这样的想法：有了自己的房子生活才算是真正的稳定下来。事实上也正是如此，回想私家车刚刚开始进入家庭的那个时期，当时也是在争论是打车值还是买车值这个问题。现在回头看看，打车的成本当然远远低于买车、养车的成本。而为什么高车本的私家车却反而越来越多了呢？其实原因很简单：拥有私家车会大大提高自己的生活品质。买房也一样，实际上买房买的是一种生活品质、一种实实在在的安全感和归属感。其次，对于一些不善理财的朋友来说，购房还贷可以养成一种定期储蓄的好习惯，哪怕是被强迫的。而拥有了一套随时可变现的房产也会使家庭抵御意外、通货膨胀、疾病等风险的能力大大提高。 2、缺点：买房最大的缺点实际上还是来源于较高的房价。现在的房价已经高到一般的工薪阶层无法承受的地步。所以说当下租房市场的火热并不能说明租房就一定优于买房，实际上在很多的情况下租房居住是一种无奈之举。除此之外，当发生房产价格大幅下跌的情况时，我们的家庭资产也会受到损失。而对于普通家庭来讲，这种损失还是比较严重的。 租房的利弊 1、优点：租房适合购房资金不足、工作尚不稳定、生活区域需要经常迁移的人群。租房的好处首先是初期投入少，不必象购房一样负担大额的首付款，不必承受偿还买房贷款的压力。而且租房在居住区域选择上要优于购房，基本上可以想住在那里就住在哪里。如果工作地点的变化较为频繁，租房居住的优势将更加明显。在目前的房价调整期内，暂时租房居住观望房价也不失为一种比较合理的做法。 2、缺点：无论我们缴纳了多少房租对租住的房产也不会拥有产权，因为房子永远是别人的。租房居住最大的缺点实际上来源于我们主观上的感觉。即：缺少归属感。即使租来的房子条件不错但始终其缺少一种“家的感觉”。在客观上，近期的房租存在着明显的上涨态势，