关于中国宅房地产开发利润的评价.doc

用系统分析的方法对中国住宅房地产开发利润做出评价 [摘要] 政府、业内人士、专家学者、民众等社会各界纷纷对当前居高不下的房价发表看法，观点各不相同，见仁见智。社会上目前对房地产行业的负面评价相对较多,而企业经营以获取利润为根本目的，企业要生存要发展，盈利是其基础，对企业作评价时，我们以其盈利能力和应对环境变化的能力为主要依据。笔者在文中就房地产利润如何计算、对利润水平及其形成机制、决定和影响因素阐述了自己的观点。国家剑指商品房住宅不断出台调控新政，而开发商却并不担心卖不动房子，而只是为没有土地供其开发而发愁。楼市调控政策对市场的冲击有限，笔者在关注房价未来走向的同时，倡导房地产行业正确的责任观，重塑社会形象。房地产开发利润计算开发利润是由销售收入减去各种成本费用税金后的余额。 售价在成本法中是未知需要求取的，开发利润则是事先测算的。整个房地产业平均水平，它是相对稳定的。开发利润握下几点：开发利润＝房地产价值-土地成本开发成本-（管理费用-投资利息-销售税费是所得税前的开发利润是开发商在正常条件下所能获得的平均利润，而不是个别开发商获得的利润最终获得的实际利润。开发利润一定基数同类房地产开发所要求的平均利润率。计算基数相应利润率有下几种：土地取得成本开发成本，利润率直接成本利润率，直接成本利润率＝开发利润/土地取得+开发成本土地取得开发成本管理费用，利润率投资利润率，投资利润率=开发利润/土地取得+开发成本+管理费用土地取得开发成本投资利息管理销售费用，相应的利润率成本利润率，成本利润率=开发利润/土地取得+开发成本+投资利息+管理+销售费用开发完成后的房地产售价，利润率销售利润率，销售利润率=开发利润/开发完成的房地产价? 　　，计算基数，相应利润率；反，不同的利润率应采用相应计算基数。理论上，同一个房地产开发的利润，用种计算基数利润率测算，结果都相同。 利润水平分析在利润水平上有房地产开发利润的利润率利润率。 利用国家统计局200年国经济普查的资料进行测算房地产开发的净资产利润率年.7%，销售利润率是.9%。在国民经济当中排第位，从普查资料来看是中游水平，第到第。中国老百姓视住房问题为“最大民生”，本届“两会”的议案提案跟住房有关。计划经济，住房是实物分配的一部分；住房市场化改革开放后，要满足当的需要，还满足前的需要，房地产市场前二十年前面几十年的欠债；目前，住房市场供需两旺，甚至供不应求的。房地产业电力燃气业、制造业2010年资产利润率情况销售利润水平准确反映房地产开发利润水平。房地产开发2010年销售利润水平，在0年，销售利润水平全行业前三。从净资产利润率考察，它2010年一直采掘业电力燃气业。从年上市公司的数据房地产利润率总体水平在2.2%-36.8%之间净资产利润率%-16.5%之间。销售利润考察，利润率中上水平，高房地产上市公司销售水平。但净资产利润率考察，，总体来偏下的水平。因为严重不对称，民众受舆论误导拼命看房，房价。房子是必需品，是刚性需求而非弹性需求，国务院三令五申房地产升温现象中央调查城市房屋空置率。房地产开发利润水平形成机制分析“房地产是暴利行业”要确认一个行业是否暴利，必须同时具备：一是手段，二是利润。房地产利润来源房地产市场产生了相当可观的影响，多重调控因素的角力，让开发商、购房者各打各的“小九九”。房地产开发商开始进军保障房，提高周转率，考虑到楼市新政对住宅房产销售造成的影响，众多房地产公司选择了快速周转策略，并将投资向保障房的开发倾斜。笔者分析认为，建造保障房成本较低，宣传、销售费用有限；有稳定需求，可以快速周转资金。更重要的是，保障房获得银行贷款更加容易，甚至自有资金比例可以低至20%以下。在成本控制得当的情况下，用自有资金测算回报率，保障房的利润率相当可观。 2、开发商对调控政策的应对策略对利润的影响。1983年以前地价较低有些开发企业通过开发形成社会供应量，房价上涨后，部分成了房地产开发的利润。房地产利润利用市场供求关系解我近年来房地产利润的速增长。认为，应该把注意力放在供求关系的力量上。 社会上价格的上涨是开发企业方面行为，实上房地产处调控过程中，市情绪低这个行业活力 （二）利润率水平分析 1、自2005年以来，房地产上市公司平均净资产水平在20个行业中处于中游偏水平，但是利润率水平偏上。 房地产上市公司盈利水平最高最差。近年情况，西部地区一些企业净资产利润水平明显高于东部地区从企业层看，房地产上市公司盈利状况差距，有的公司经营业绩良好，也有的公司连年亏损。房地产业利的主要实现路径资本垄断及非市场垄断我们可以从资本垄断非市场垄断两个方面来房地产业的垄断。 是资本垄断。在西方房地产是典型的第三产业，在中国只能算第二产业。但仍然必须大资本的运作。年超低利率尚完善的金融市场房地产商以少量资