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土地增值税清算纳税辅导 一、土地增值税简介 土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。 1、纳税人 土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人。包括各类企业单位（包括外商投资企业）、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。 凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的，都应缴纳土地增值税。 2、计税依据 土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。 增值额 : 是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。 要确定增值额，必须把握住两个关键要素：第一个要素是转让房地产所取得的收入；第二个要素是计算土地增值税的扣除项目金额。 A、收入的确定 （一）转让房地产收入的确定 　纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。 货币收入：是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。其实质是转让方因转让土地使用权、房屋产权而向取得方收取的价款。 实物收入：一般是指纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物产权而取得的各种实物形态的收入。实物收入的价值，一般要通过财产评估来确定。 其他收入：是指纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物而取得的无形资产收入或其他具有财产价值的权利。如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。其价值需要进行专门的评估。 二）非直接销售和自用房地产的收入确定 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，其相应的成本和费用也不得扣除。 B、扣除项目的确定 五项扣除：（1）取得土地使用权所支付的金额（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）（4）转让房地产有关的税金支出。（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按（1）+（2）的20％计算扣除。 　（1）取得土地使用权所支付的金额 取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。其中，地价款包括： 以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，为取得土地使用权所支付的土地出让金； 以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的土地出让金； 以转让方式取得土地使用权的，为实际支付的地价款。 按国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关费用。 （2）房地产开发成本 房地产开发成本指纳税人开发房地产项目实际发生的成本(包括土地征用及拆迁补偿费)、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。这些成本允许凭合法有效凭证予以扣除。 ①土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 ②前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 ③建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑工程安装费。 ④基础设施费，包括开发小区内的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 ⑤公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 　⑥开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 　（3）房地产开发费用 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 （4）与转让房地产有关的税金 与转让房地产有关的税金指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税。教育费附加、地方教育附加。 允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产