土地增值政策讲义.ppt

（三）我省对清算条件的补充规定 （1）房地产开发项目能够按照单位项目分别进行核算；分期开发的项目，能够以分期项目为单位分别进行核算。开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅和其他房地产项目类型的，能够分别进行核算。 （2）按照《青海省地方税务局土地增值税预征管理办法》的规定，房地产开发项目在预征期内，能够依照确定的预征率预缴土地增值税。 五、我省有关清算的规定。 青地税发〔2010〕99号 （一）按照0.5%清结税款，不再进行清算。 1、对2006年1月1日以前竣工验收并销售完结的房地产开发项目，按照0.5%的征收率清结税款，不再进行清算。 2、2006年1月1日以前开工建设的房地产项目，2006年1月1日以后仍未销售完毕的房地产项目：截止2006年12月31日以前已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的即视为竣工验收并销售完结，按0.5%的征收率清结税款，不再进行清算。 （二）按规定清算。 1、2006年1月1日以后开工建设的房地产开发项目，按土地增值税清算的有关规定办理。 2、对于2006年1月1日以前开工建设的房地产项目，2006年1月1日以后仍未销售完毕的房地产项目，不符合上述按0.5%的征收率清结税款条件的，按照土地增值税清算的有关规定办理。 （三）核定征收 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。 （1）实行核定征收的条件 依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； 虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； 符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； 申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 （2）确定核定征收的计税依据 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格确定； 参照房地产评估机构评估价格确定； 其他合理的方法； （3）确定核定征收率 幅度税率 5—10%。各州（地、市）可根据实际按照房地产项目类型分别确定具体适用的核定征收率，并报省局备案。 对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。发挥土地增值税的调节作用，细化房地产类型和根据现实情况适当调整核定征收率。 六、土地增值税清算程序 申请； 受理； 审核； 核定征收； 清算结论； （一）清算的申请 1、符合《规程》第九条,满足条件之日起90日内准备清算资料，到项目所在地主管税务机关办理清算手续； 2、符合《规程》第十条，开具并送达《土地增值税清算通知书》，收到清算通知书之日起90日内准备清算资料，到项目所在地主管税务机关办理清算手续； 3、办理土地增值税清算手续时应提供的清算资料； 《土地增值税清算资料清单》 ⑴《土地增值税纳税申报表》及其附表（附电子文档）； ⑵项目清算说明； ⑶立项批复及取得土地和转让土地的相关资料凭证等； （4）建设用地及建设工程的规划许可证及建设工程施工图设计批准文件； ⑸预售价格批复及商品房销（预）售许可证； ⑹清算项目概算决算的有关资料； ⑺销售房地产有关证明资料； ⑻借款合同及支付贷款利息的有关证明； ⑼与转让房地产有关的完税凭证； ⑽《土地增值税清算税款鉴证报告》；⑾主管税务机关要求报送的其它与土地增值税清算项目有关的证明资料等。 （二）、清算受理 符合清算条件且报送的清算资料完备的予以受理---开具《土地增值税清算受理通知书》---进入审核程序。 符合清算条件但报送的清算资料不完整的---具《土地增值税清算补充资料通知书》---自接到通知之日起15日内补报材料 不符合清算条件，在《土地增值税清算申请表》中注明不予受理的理由，并退回纳税人。 （三）、清算审核 审核方式：案头审核和实地审核； 审核清算项目以及项目中的不同房地产类型的核算是否符合要求； 审核的主要内容：收入的审核、扣除项目的审核 审查中需纳税人进一步补充相关证明材料的---开具《土地增值税清算中止核准通知书》，同时开具《土地增值税清算补充资料通知书》并送达纳税人。纳税人应当自接到通知之日起在主管税务机关规定的时间内补报材料。 主管税务机关受理纳税人清算申请后应当及时组织并完成清算审核工作，不含纳税人补正材料的时间。 （四）、核定征收 发现符合核定征收条件，拟按核定征收方式进行清算的---审核人员填写《土地增值税核定征收审核表》并出具清算审核报告。 核定征收事项清算须经清算工作组审核并批准。 审批后，开具《土地增值税清算终止核准通知书》和《土地增