房地产专知识.ppt

项目经理:潘震 深圳市红色意志营销策划有限公司 红色意志置业顾问系统培训纲要 一、关于房地产的专业知识 二、关于销售策划的专业知识 三、关于建筑工程的专业知识 四、关于几种概念的专业知识 五、关于面积计算与技术指标的 专业知识 一、关于房地产专业知识A、房地产基本概念 1、房地产 ——房地产又称不动产，是房产和地产的总称。 2、房地产市场 ——一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者 交易市场。 ——二级市场，是指地区性使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。 ——三级市场，是指在二经市场的基础上再转让或出租的房地产交易。 3、房地产与建筑业的区别 ——前者是第三产业，后者是第二产业。 4、国土局 ——代表国家行使土地所有者的职权以及对房地产市场、房地产行业进行管理的一个政府部门。 5、商品房 ——是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，有独立的房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。 6、发展商/开发商 ——专门从事房地产开发和经营的企业。 7、代理商 ——经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托办房地产的出售、购买、出租、承租及为物业咨询评估报告、销售策划等到业务提供有偿服务。 8、房地产产权 ——是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对期房地产的占有、使用、收益和处分的权力。 9、如何办理产权 ——每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权让后才能进行分割。 10、房地产产权登记 ——指凡在规定 范围内的房地产产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。 11、国土局产权登记处 ——办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等到手续的部门。 12、公证处 ——是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。 13、房地产证 ——是房屋土地 权属凭证二合为一，是房地产产权的法律凭证。 14、房地产公证 ——公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为合法性作法律公证。 15、商品房预售许可证 ——按规定，房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售。 16、房地产买卖合同 ——是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。 17、房屋所有权 ——是指房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权、（包括出售、出租、抵押、、赠与、继承）的总和。 18、房屋使用权 ——是指对房屋拥有的享用权。 19、土地的所有权形式 ——国家所有，集体所有。 20、土地所有权的变更 ——集体所有的土地经过国家征用转为国家所有。 21、国家所有的土地 22、集体所有的土地 ——是指只能由村民集体合法经营管理（如举办乡镇企业）或个人承包经营，不得擅自租赁或与发展商合作开发。 23、国有土地使用权 ——是指国有土地实行所有权和使用权的分离制度。各类土地使用年限：居住：70年；商业、旅游、娱乐用地40年；工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用及其他用地50年。 24、房地产开发用地 ——必须是城市规划区范围内的国有土地或将集体所有的土地依法经过征用转为国有土地。国有土地使用权的获取： 1．土地使用权出让（政府以拍卖、招标、协议的方式）； 2．土地使用权划拨（无偿）如军事用地等其它基础设施建设； 3．土地使用权转让（出售/交换/赠与）。 25、商品房现售的条件 ——开发商具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证/使用土地的批文；持有建设工程规划许可证和施工许可证；通过竣工验收；拆迁已经落实；供水、供电、供热、燃、通信等配套基础设施具备交付使用条件；物业管理方案已经落实。 26、商品房取得预售许可证应当具备的条件 .取得房地产开发资质证书\营业拍照； 取得土地使用权证； 持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证； 已确定施工进度和竣工交付时间； 七层（七屋）的商口房项目，须完成结构工程封顶；七层以上：须完成2/3结构工程，并且发展商开发建设资金占工程总投资30%的比例； 已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户； 预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权； 法律、法规规定 的其他条件。 B、地产类型 1、居住区用地 ——是指