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地产PE研究 报告结构 房地产PE概述 房地产PE发展概况 房地产PE案例 PE概述 基本概念 分类 特点 运作流程 发展概况 基本概念 分类 特点 运作流程 优点 风险分析 必要性 美国发展概况 发展历程 运作特点 中国发展概况 发展历程 发展现状 运作特点 德信资本PE范例 凯利房地产PE 金地集团PE实例 PE介入房地产开发的时点及个案 PE概述 PE基本概念 私募股权投资基金（Private Equity Investment Fund，简称 PE）： 是指以非公开的方式向少数机构投资者或个人募集私募股权资本，以盈利为目的，以财务投资为策略，以未上市公司股权（包括上市公司非公开募集的股权）为主要投资对象，由专家专门负责股权投资管理，在限定时间内选择适当时机，通过上市、并购或管理层回购等方式退出获利的私募股权投融资机构。 PE分类 投资阶段：广义PE（VC+狭义PE），狭义PE（非创业型PE） 早期PE投资于高新技术企业（初期）－－创业型PE/VC；养老基金进入，PE开始投资于传统行业（成熟期）－－非创业型PE；目前非创业型PE已超过创业型PE，成为主流。 资金来源地域：本土PE、海外PE 我国PE发展初期以海外PE为主，为我国带来了PE专业的管理经验和模式；2009年本土基金新募基金数和募资额双双超过美元基金首次主导市场。 组织形式：公司制、契约制又称信托制、有限合伙制 有限合伙制PE凭借灵活简便的设立程序，以及避免双重征税的显著优势，目前已经成为最主流的PE组织形式。 有限合伙人 LP（投资人） 普通合伙人 GP（管理人） PE 投资，按出资额承担有限责任 投资，承担无限责任 项目池 投资收益 投资收益+管理费+投资回报分成 有限合伙制PE 公司制PE 股东A 股东B 股东X … 董事会 PE 项目A 项目B 项目X … 不同组织形式PE的一般构架 信托制/契约制PE 投资人 基金持有人 信托制PE PE管理人 PE托管人 管理职能 托管职能 认购 对投资人负责 对投资人负责 项目池 赎回 投资 投资收益 公司制 信托制 有限合伙制 认缴出资额及缴纳期限 最低实收资本不低于某一额度 资金一次到位 承诺出资制，无最低要求，按照约定的期限逐步到位 投资门槛 无特别要求 单个投资者最低投资不少于100万元 无强制要求 债务承担方式 出资者在出资范围内承担有限责任 投资者以信托资产承担责任 GP承担无限责任，LP以认缴出资额为限承担有限责任 投资人数 有限责任公司不超过50人，股份有限公司不超过200人 自然人投资者不超过50人，合格机构投资者数量不受限制 2至50人，且包含至少一个GP 管理人员 股东决定 由信托公司进行管理 普通合伙人 PE特点 无需披露信息，设立方便灵活，投资者少 “私募” 私募是相对公募而言的，通过非公开方式向少数特点投资者募集，一般无需披露交易细节，监管相对宽松，风险较大，投资多为“量体裁衣”式。 股权投资为主，较少债权投资 “股权” 承诺资本额不等于实际筹资额也不等于实际投资额 投资期限长，流动性差 封闭期内不可赎回；投资非上市企业股权或上市公司限售股权， 一般没有公开的股权交易市场。 投资风险较高，专业性强 投资于非上市企业，信息高度不对称、企业经营欠稳定、投资者对企业潜在价值的判断存在较大的不确定性，判断的失误将导致巨大损失。对投资者的要求较高，GP的专业眼光与经验至关重要。 以退出并获得企业价值增值为目的 看重企业未来的潜在价值，提供增值服务，在投资之初就设置了退出机制。 约束条件少，可满足不同阶段不同类型企业的融资需求 与银行贷款、发行企业债券、上市公募、民间借贷相比限制较少且更加灵活。 承诺资本额 实际筹资额 实际投资额 PE运作流程 PE的盈利模式是由项目投资的价值发现、价值设计、价值持有、价值提升、价值放大、价值兑现这六个阶段实现的，是一个复杂的、专业的、长期的投资过程。 进入下一轮新投资 项目池 项目受理 项目初审 项目尽调 快.准.省 综合评价 优缺点 资本变现及回收 上市 最佳方式，收益最高 优点：高收益、有利于企业再融资。缺点：费用高、程序繁琐、风险大、耗时长。 上市一段时间，发起人股票禁售期解冻后，适时出售股份变现 协议转让或 兼并收购 最普遍的方式，收益较高 优点：方便快捷、费用低。缺点：收益较上市小、不易找到合适的收购方。 在一级市场或场外交易市场转让给其他投资者或在企业被兼并收购时出售股份回收资本和收益。 回购 约定的特殊方式，收益一般 优点：收益有保证。缺点：收益较低。 在企业没有达到上市条件或出现私募股权基金要求回购事项时，由企业或全股东按约定条件购回。 破产清算 投资失