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房地产及房地产金融文献综述 摘要:随着住房制度改革以来，我国房地产蓬勃发展，现已成国民经济的支柱产业。本文结合近年来我国房地产市场的基本运行情况，对我国房地产发展和调控的历史、房地产泡沫论、房地产金融法律法规、房地产金融政策、住房保障政策等内容进行了简要综述。 关键词：房地产金融、宏观调控、泡沫、证券化 过去十几年的发展历史 中国的房地产业大致从80年代末，90年代初开始发展，到2010年为止，大致可以分 为四个阶段： 1，80年代末—1997年 80年代末，90年代初，海南等地出现了房地产过热问题，引起了政府的警觉。最初的 房地产宏观调控大致出现在1993年前后，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施，海南房地产热浪应声而落，过热的房地产问题得到压制。但房地产发展的势头是不可阻挡的。早在1995年，在当年的“中国房地产发展论坛”（北京）上就有人提出中国房地产业正面临着一个较长时间的发展高潮期到来的观点1996年，建设部提出是：“把住宅建设培育成为国民经济新的增长点”。1997年，受东南亚金融危机影响，我国迫切需要找到一个能强劲拉动经济的新的增长点。终于找到了汽车业和房地产业。于是，“培育新的经济增长点”的说法，被1997年与1998年的中央经济工作会议和1998年与1999年的《政府工作报告》所采用。1998年下半年，福利分房被停止，房地产业由此开始了它在中国有史以来发展最快的时期。正是从此时起，“把住宅建设培育成为国民经济新的增长点”的说法被悄悄置换为“力争将房地产业发展为国民经济的支柱产业”。5年后，房地产业如愿以偿，终于登上了“支柱产业”的舞台。 2003年6月5日，中国人民银行颁布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2oo3112l号)。，2003年8月12日，国务院出台了关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发【2003118号)，以“121号”文件出台作为房地产“新政”时期开端的标志可能比较贴切。 刘玉录一一是从结构价格的自发形成到调整干预的引入；二是，从一味扩大需求投资到控制住房消费导向；三是，从大力引进房产外资到控制热钱进入炒房；四是，从推进住房商品化向强调社会保障的转变五是，从粗放型的扩张发展向集约协调模式。?刘玉录l995) 4．新一轮宏观调控 ，《经济蓝皮书：２０１１年中国经济形势分析与预测全国城镇居民的房价收入比是8.76,农民工家庭是10.06。(张欣, 2009)。中国目前还没有官方统计的全国以及各主要城市的空置率。 注：国内常被提及的所谓一线、二线、三线城市的概念最早起源于房地产市场。 (2) 我国房地产是否存在泡沫？ 1.泡沫论 昌宗泽（2010）认为，信贷扩张、 土地财政以及住房预售制度是中国房地产泡沫形成的三大根源。中国房地产泡沫隐藏着巨大的双重风险: 一方面导致财政风险加剧,土地财政难以为继, 另一方面导致金融风险高度集中于银行体系。张延群（2010）基于需求基本面，对我国35个大中城市的房地产泡沫进行了实证研究，结果显示，11个城市存在温和泡沫、13个城市存在较严重泡沫、4个城市存在严重泡沫。并据此计算出 2008 和2009 年全国房地产价格的泡沫程度分别为3.1%和8.8%。谢百三（2003）教授认为 , 目前我国部分城市房地产市场已经出现泡沫经济 , 其原因在于我国部分城市房地产近两年出现了投资和圈地热潮以及房地产价格非理性上涨 , 导致商品房空置率居高不下。易宪容认为中国房地产泡沫是不争的事实。但房地产泡沫只是局部而不是全国性的（中国房地产泡沫是不争的事实）。李然然（2011）通过实证分析认为中国房地产行业存在着十分严重的泡沫， 尤其是几个典型的一线城市， 包括部分二线城市， 甚至部分拥有独特稀缺能源的三线城市。 2.非泡沫论 李洪侠（2011）认为我国住房供给总体充足，不存在泡沫。但部分城市房价上涨太快、大量居民住房条件亟待改善。。黄征学认为房地产价格持续上涨 , 房地产空置率比较高 , 房地产投资增幅大这些只是表面特征 , 并不构成房地产泡沫。他应用四大指标对我国房地产市场进行测度 , 并得出结论当前房地产市场有关参数的值比较合理 , 我国房地产市场并没有出现泡沫。萧灼基认为 , 房地产市场的特殊性决定了房产销售期跨度较长 ,不少房屋的空置现象只是暂时的。就全国总体情况而言 ,不存在过剩之说。某些商品在经济快速增长阶段出现供求不平衡是市场经济的必然现象 , 不要认为出现供求比例失调就是泡沫。 3.泡沫威胁论 林云霞（2003年）认为 , 目前我国房地产市场总体上是健康的。但是 , 目前一些城市房地产投资增幅过大 , 土地供应过量 , 房价和地价上涨过猛 , 商品房特别是高端商品房的空置率持续攀高 , 这些现象应引起高度警惕 ,