房地产经机构的设立与管理.ppt

第三章房地产经纪机构的设立与管理 学习目标 1．了解房地产经纪机构的设立条件与资质管理。 2．掌握房地产经纪机构的经营模式。 3．理解房地产经纪机构内部组织与岗位设置。 4．了解房地产经纪机构内部的人员管理。 第一节 房地产经纪机构的设立与资质管理 一、房地产经纪机构的设立 （一）房地产经纪机构的内涵和设立条件 房地产经纪机构，是指依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案，从事房地产经纪活动的公司、合伙企业、个人独资企业等经济组织。 房地产经纪机构的设立应符合以下条件： 1.有自己的名称、组织机构 2．有固定的经营场所 3．有符合规定的注册资本 4．经纪人、经纪人协理数量要达到规定要求 （二）房地产经纪机构设立的程序、资质审批 1.房地产经纪机构设立的程序 设立房地产经纪机构，应当首先由当地房地产行政管理部门对其人员条件进行前置审查，经审查合格后，再向当地工商行政管理部门申请办理工商登记。 需要跨省、自治区、直辖市从事房地产经纪业务的机构应报国务院建设行政主管部门审查，经审查合格后，再行办理工商登记。 房地产经纪机构在领取工商营业执照后一个月内，应当持营业执照、章程、机构人员情况的书面材料到登记机关所在地房地产行政管理部门或其委托的机构备案。 申请设立房地产经纪机构应遵循如下流程： （1）向所在地房地产管理部门申请核定房地产经纪机构成立的必备条件； （2）向所在地工商行政管理部门申办名称核准手续； （3）向会计事务所办理验资证明； （4）向所在地工商行政管理部门申办营业执照； （5）向所在地税务部门办理税务登记； （6）向所在地物价部门申办收费许可证； （7）在领取工商营业执照之日起30日内，持营业执照、章程、机构人员情况的书面材料到登记机关所在地县级以上房地产管理部门或其委托机构备案。 2.房地产经纪机构的资质审批 设立房地产经纪机构，应当在领取营业执照之日起30日内，向所在地县级以上房地产管理部门申请办理资质登记，领取资质证书后方可经营。 房地产经纪机构资质等级及具体标准由各地市根据当地具体情况制定，一般要求符合下列条件。 （1）填写房地产经纪机构资质审查登记表、递交房地产经纪机构资质申请书。申请内容包括申请单位名称、申办房地产经纪机构资质理由； （2）有房地产经纪服务范围的营业执照； （3）有企业章程； （4）与其机构类型相适应的房地产经纪执业人员； （5）与其机构类型相适应的注册资本或资金数额； （6）符合法律、法规规定的其他条件。 3.房地产经纪机构的注销 房地产经纪机构的注销，标志着其主体资格的终止。注销后的房地产经纪机构不再有资格从事房地产经纪业务，注销时尚未完成的房地产经纪业务应与委托当事人协商处理，可以转由他人代为完成，可以终止合同并赔偿损失，在符合法律规定的前提下，经当事人约定也可以用其他办法。 房地产经纪机构的备案证书被撤销后，应当在规定的期限内向所在地工商行政管理部门办理注销登记。房地产经纪机构歇业或因其他原因终止经纪活动的，应当在向工商行政管理部门办理注销登记后的规定期限内向原办理登记备案手续的房地产管理部门办理注销。 二、房地产经纪机构的权利和义务 （一）房地产经纪机构的权利 1.享有工商行政管理部门核准的业务范围内的经营权利，依法开展各项经营活动，并按规定标准收取佣金； 2．按照国家有关规定制定各项规章制度，并以此约束在本机构中执业经纪人员的执业行为； 3．委托人隐瞒与委托业务有关的重要事项、提供不实信息或者要求提供违法服务的，房地产经纪机构有权中止经纪业务； 4．由于委托人的原因，造成房地产经纪机构或者房地产经纪人员经济损失的，有权向委托人提出赔偿要求； 5．可向房地产管理部门提出实施专业培训的要求和建议； 6．法律、法规和规章规定的其他权利。 （二）房地产经纪机构的义务 房地产经纪机构必须履行下列义务： 1.遵守有关的法律、法规和政策； 2.遵守自愿、公平、诚实信用的原则； 3.按照核准的业务范围从事经营活动； 4.按规定标准收取费用； 5.依法交纳税费； 6.接受行业主管部门及其它有关部门的指导、监督和检查。 三、房地产经纪机构的基本类型 （一）根据企业的性质划分 按企业性质不同，房地产经纪机构可以分为房地产经纪公司、合伙制房地产经纪机构、个人独资房地产经纪机构、房地产经纪机构设立的分支机构四种类型。 1.房地产经纪公司 房地产经纪公司是指依照公司法和有关房地产经纪管理的部门规章，在中国境内设立的经营房地产经纪业务的有限责任公司和股份有限公司。 2.合伙制房地产经纪机构 合伙制房地产经纪机构是指依照《中华人民共和国合伙企业法》和有关房地产经纪管理部门规章在中国境内设立的由各合伙人订立合伙协议，共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险，并对合伙机构债务承担无限连带责任的