房地产策分类透析.ppt

房地产策划分类透析 目录大纲 第一阶段? 项目市场调研 步骤1：房地产项目所在地市场情况初步调查 阶段A：房地产宏观环境分析 阶段B：房地产项目所在地房地产市场状况分析 阶段C：房地产项目所在地板块市场分析 阶段D：房地产项目地块环境研究分析 步骤2：对房地产项目所在地市场情况再次进行调查 阶段A：对该区域房地产市场环境作深入的调查与分析 阶段B：对可类比项目进行全面分析 目录大纲 第二阶段 项目定位 步骤1：房地产项目SWOT分析及总体思路拟定 步骤2：房地产项目潜在价值的挖掘步骤3：房地产项目的目标客户群锁定步骤4：房地产项目开发主题定位及房地产形象定位 第一阶段? 项目市场调研 前言： 在考察一个地区、一个项目值不值得去投资时，必须有针对性地权衡：这样的项目是否迎合了企业发展战略的需求？本公司适不适合在那个地区投资？适不适合投资这样的项目？ 步骤1：房地产项目所在地市场情况初步调查 阶段A：房地产宏观环境分析 1、地域范围：此部分不但了解国家范围，更是侧重于区域性和地方性的宏观环境。 2、方法：收集二手资料或官方网站 。如规划部门 统计部门 3、目的：主要分析了区域宏观环境对区域房地产业以及本项目所带来的利弊影响 4、内容： 第一、区域环境。研究区域环境要注重这几个方面：区域概况、面积、人口、交通、通信、旅游等。第二、经济环境。经济环境研究通常包含国民经济情况、财政收支、产业结构和主导产业、家庭收入和支出、消费结构和消费水平、对外贸易，以及经济发展规模、趋势、速度和效益等等。 决策资源集团房地产研究中心：《地产调研实战教练》p94 经济环境：主要经济发展指标、国内生产总值、三大产业比重及发展情况、财政收支及各项社会经济因素。 第三、政策环境。即与地产市场相关的房改政策、房地产价格政 策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、税收政策等。 决策资源集团房地产研究中心：《地产调研实战教练》p95 政策环境：金融政策（货币政策 利率 按揭政策）、土地政策、住房政策、税收政策、招商引资政策及其他。 第四、行业环境。有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地 利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。 与此同时，在地产开发过程中，资本流动量、项目的分析和评估 手段、投资价值与决策、交易规模和交易过程、货币信贷情况等方 面也应该做出系统的研究。 策资源集团房地产研究中心：《地产调研实战教练》p95 市政规划分析：城市总体规划、相关市政规划（市政节点：重点发展区域、重点整改项目、重点工程） 第五、人文环境 策资源集团房地产研究中心：《地产调研实战教练》p95 人文环境分析：城市人口规模及变迁，人口结构、居民就业（失业率低是个积极的指标）居住文化。 提醒 要作小结或简析 阶段B：房地产项目所在地房地产市场状况分析 1、地域范围：要与本项目将覆盖的目标市场范围相同，可能是某个区域或城市，也可能是整个省，依照具体项目的目标市场范围而定。 2、调研方法：案头调查（文案调查）、实地调查、深度访谈 3、目的：把握好整个区域市场的特征及趋向，认清在项目开发期内将会面临的区域市场机会及威胁，有利于我们对项目开发作出正确的市场判断。 4、内容第一、城市房地产市场发展描述。主要通过数据的统计，进而对供应量与需求量、价格走势进行客观、到位的描述。第二、市场现状剖析。通常通过对比近3-5年的成交量、供应量及成交价格，结合当地居民的居住观念及开发商的开发模式，对当地市场现状进行深层次的剖析。第三、未来走势预测。在现状剖析的基础上，就与项目相关的方面，如郊区住宅发展趋势等，做出预测（约3-5年）。 策资源集团房地产研究中心：《地产调研实战教练》p95 目标区域市场总体发展现状及趋势 1、房地产开发投资分析 目的：反映开发商对市场的投资前景预期；同时反映市场近期的潜在供应量。 2、商品房开发状况分析 目的：反映出区域市场的供应情况及竞争程度。 3、商品房销售价格演变及趋势 真正能够清晰反映楼市价格情况的不是整体市场年度均价的走势，而是某个具体楼盘或区位楼盘的价格走势。 时间：具体楼盘取前6个月； 画了房价走势图之后，需要结合实际情况加以描述和原因分析 4、商品房销售面积和成交额 目的：反映各类商品房实际销售情况和实际需求吸纳量。特别是反映该区域的需求情况 注意：销售面积的增长速度小于成交额的增长速度，表明价格攀升。