房地产策人应具备的基础知识.pptx

房地产策划人应具备的基础知识;房地产策划人 基础知识 ;房地产;房地产策划的阶段;目录;房地产定义： 房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体 土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间； 建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类； 其他土地定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地和建筑物不可分离的物； ; 房地产业： 房地产是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是基础性、先导性和风险性的产业 投资开发业； 房地产服务业：房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理；其中房地产咨询、房地产估价和房地产经纪归为房地产中介服物业; “一级市场”——指土地使用权出让，或批租的市场;房地产的类型： 居住物业：自住、投资 商用物业：经营性、收益性或投资性物业。 包括：写字楼、零售商业物业（商场、购物中心、店 铺）、酒店、娱乐类物业等。 工业物业：工业厂房、仓储用房、高新技术产业研发等 特殊物业：得到政府特殊许可的，如加油站、机场、港口、高速公 路、桥梁、隧道、赛马场、高尔夫球场、滑雪场等 ;不同用途的土地使用年限： 居住用地：70年 工业用地：50年 商业、旅游、娱乐等用地：40年 综合或其他用地：50年 ; 房地产市场的定义 从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所以及一切交易途径和形式。 一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。 ; 房地产市场的参与者 土地所有者或当前使用者 开发商 政府及其机构 金融机构 建筑承包商 专业顾问 建筑师 工程师及造价工程师 物业代理及估价师 会计师 律师 消费者或买家 ;房地产市场的运行环境及其影响因素;房地产市场指标 需求：消费者在某特定时期，在一定市场上，按一定价格愿意且能购买的某种商 品和劳务的数量 。与消费者的偏好、收入水平、商品的价格、相关商品 （互补品、替代品）的价格、对商品未来价格的预期等有关。 需求规律：价格效应 = 替代效应 + 收入效应 ;房地产市场指标 供给： 厂商在一定市场上的某一特定时期内，与一定价格相对应，愿意且能提供 商品的数量。与商品本身的价格、其他商品的价格、生产技术的变动、生 产要素的价格、政府的政策以及厂商对未来的预期正相关。 ;房地产市场指标 需求指标 国内生产总值 人口数 城市家庭人口 就业人员数量及就业分布 城市家庭可支配收入及城市家庭总支出 房屋空间使用数量 商品零售价格指数及城市居民消费价格指数 ;房地产市场指标 弹性理论 需求价格弹性：商品的需求量对商品本身价格变动的反应程度 供给价格弹性： 供给量变动率与价格变动率的比值。影响因素，一是厂商供应能 力和产品生产周期，二是产品的生产成本 市场均衡 需求的数量等于供给的数量 ;房地产市场指标 消费者行为理论 边际效用（MU）消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。 边际效用递减规律：消费者消费后一个单位商品所获得的效用增量小于它消 费前一个单位商品所获得的效用增量。 ;房地产市场指标 消费者行为理论 消费者均衡： 消费者在既定收入的状况下，将货币合理花费于各种消费品的组合，使消费者获得了最大的效用总量，此时消费者不再改变其购买各种消费品的数量，则消费者的决策行为已达到均衡状态。 ;二 、 房地产市场; 房地产市场指标 供给指标 存量 新开工量 竣工量 空置量及空置率 可供租售量 房屋施工面积 房屋新开工面积 平均建设周期 竣工房屋价值 ;1、简单的开发流程;2、完整的开发流程;2、完整的开发流程;2、完整的开发流程;2、完整的开发流程;策划可能介入的时机;什么是用地红线？ 什么是建筑红线？ 用地红线和建筑红线区分和差别？;用地红线： 各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线。（开发商花钱购买土地的所有权边界线） 建筑红线： 建筑红线，也称“建筑控制线”，指城市规划管理中，控制城市道路两侧沿街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。（建筑红线在用地红线内） 用地红线和建筑红线区分和差别： 建筑红线内的面积＜建筑红线内的面积 ;2、楼间距及计算;楼间距的涵