房地产行税务稽查案例.ppt

收入项目检查初战告捷后，检查组并未就此收兵。考虑到隐瞒收入的2970万元后，该企业的毛利率也只有25%，与一般项目的毛利率相比仍然偏低。检查人员对该企业开发成本的构成进行了分析：都市花园一期单位工程成本为3039元，而土地出让金出让价格为每亩267万元，合楼面地价800元，经审查土地出让合同，并到国土资源局外调，认为可以排除土地成本虚列的可能。建安成本经测算，单位建安成本达到2009元。根据ｘｘ市稽查局对房地产行业检查的经验值，１８层以上层高的高层楼建筑，该市单位建安成本一般在1600元\平方米左右，金海岸公司的单位建安成本明显高于正常值。该企业对主要材料采取甲方供材的方式，自行采购。甲方供材123658760元，建安成本74元，均存在真票假票混杂，虚增成本的可能性。 * * * * * 三、收入检查一般方法 （十一） 检查施工单位同房地产公司的款项结算 1．因施工方延误工期等原因收取的罚款收入不通过“营业外收入”科目核算，而直接抵减应付工程款，从而减少会计利润。 2．工抵房问题。 * 三、收入检查一般方法 （十二）检查应付款项 （1）内资企业超过三年的应付未付款项，是否调增应纳税所得额。（要注意13号令的前置条件） （2）外资企业超过两年的应付未付款项，是否调增应纳税所得额。（国税发〔1999〕195号文件） * 三、收入检查一般方法 （十三）建设局、规划局检查项目情况 看是否有企业财务账目上有明显的漏项情况。 但如果项目在外地，隐瞒项目问题就很难在建设局、规划局查出。 * 三、收入检查一般方法 （十四）检查委托代销合同以保证税基的完整 因为委托代销时，有时要按照买断价或基价确认收入，而不能按照销售合同确认收入。 当销售价格小于买断价或基价时，应当按照买断价格或者基价来处理，而不能按照销售合同计税。此时要特别注意审查委托代销合同。 * 三、收入检查一般方法 （十五）检查以地换房在实际销售阶段是否纳入销售入。 国税函〔2002〕172号文件的规定。 * 第四部分 成本、费用检查 * 一、索取成本相关资料 索取企业合同台账及合同付款情况台账。检查成本项目合同记载内容是否相同。 将工程决算书同企业实际列支的成本进行核对。 计算单位工程成本，以验证成本项目是否真实。 * 二、合法扣税凭证检查 （一）合法扣税凭证的完整性检查 看开发成本科目借方对应的原始凭证是否齐全，是否有白条或者无原始凭证列支成本情况。 * 二、合法扣税凭证检查 （二）合法扣税凭的形式真实性检查 看原始凭证中所附发票是否真实。 1．了解发票的版次，看是否有明显的作废票计入开发成本情况。 2．运用ctais系统查询发票流向，检查发票的真实性。 3．到地税机关去核实建安发票的真实性。 * 二、合法扣税凭证检查 （三）假票检查新动向 目前很多省份在网上可以验证发票的真伪，因此一些供货商采取发票真实领用，并未开具。而以假票代替开具的方法，以躲避发票流向查询。 以上检查应注意区分假票列支虚假开发成本和业务真实而取得虚假发票问题。两类问题应当区分处理。 * 二、合法扣税凭证检查 （四）检查真票虚开问题 1．查资金回流，检查真票虚开。同增值税专用发票资金回流同样的检查方法。资金流往往反映了业务的实质。 2．看是否有大额欠款，却取得发票的情况，作为重点。 3．到开票方去外调以确认对方是否真票虚开。 * 二、合法扣税凭证检查 （四）检查真票虚开问题 4．评估报告列支成本问题 （1）以土地投资，被投资地产企业将土地价值按照评估价入账。根据国税发[2000]118号文件的原则来处理。 （2）自行评估，将土地价值按照评估以后的价值入账。根据历史成本原则，财税[1997]77号文件，不得列支成本。 * 三、成本结转方法检查 （一）检查是否混淆成本对象 例如： 某地产公司共有二期开发项目，其中第一期已经完工销售，第二期尚处在预售阶段，该企业将所有地价款均摊入一期，造成混淆成本对象。 * 三、成本结转方法检查 （二）检查是否不配比结转成本 根据31号文件规定销售成本的确认应当按照已售的建筑面积确认。检查房地产企业是否将未售部门的成本计入销售成本，从而少缴企业所得税。 * 第五部分 项目所在地检查要点 * 第一步 不妨到楼盘所在地“云中漫步”，作用：第一，可以发现违章建筑，比如某电子城，账目上只有5层，结果实地查看有6层，另外一层用于了出租。 * 第二步 由于人防工程改造的车库不确权，