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外文参考文献译文及原文本科毕业论文 1 外文文献译文 香港公屋内部流动的影响 1 简要介绍 公共房屋是对房屋的成本相当大的补贴，但必须严格竞争用户之间的配给。当配给时，资源可能不被分配到他们最有价值的用途，因为人们无法有效地传达他们的偏好强度。例如，考虑两个完全相同的住房单位，另外有两个准住户分配。在单位A的附近比单位B的附近位置较为理想，所以两个准租户愿意支付的保费为单位A的租金。假设第一人也正好工作在同一街区的单位A的位置，他愿意支付更高的溢价A座给第二个准租户。在一个开放的市场，将分配一个扁平的人，谁更值，即第一个准租户。当租金补贴的水平和盖板固定在非市场手段进行分配,不过,这两个人都将会如实地揭示潜在租户他们更喜欢单位A而不是单位B。没有行政手段来确定这两个哪个是更高价值为较理想的用户单位。在实践中，住房补贴的分配，常常是补贴住房分配偏好的基础上辅以一些彩票陈述或排队机制。本文的目的是研究香港在提供公共房屋的分配使用非价格方法所引起的低效率 根据分配的非价格的方法吸引了来自资源配置不当，在经济大和行之有效的文献（例如Cheung, 1974; Weitzman,1977; Suen, 1989; Glaeser and Luttmer, 2003）。当一个人是低于市场价格的分配，销售商须有良好的生产激励不足。由此产生的不足，供应的补贴导致了良好的无谓损失公认的事实是，对于一般竞争价格补贴导致的价值损耗。巴泽尔（1974）展示了如何通过社会平衡，可通过浪费配给公共住房方面取得的，准租户他们的劳动供给决策，以免他们的收入超过了资格门槛，而现任租户可以选择留在自己的单位效率低下根据不断变化的情况，以免他们失去了宝贵的补贴。然而，一个效率低下的第三个来源是，当个人无法表达自己的意愿通过自己的喜好来支付力度，分配非价格方法一般不分配稀缺资源，价值最高的用户。如果一个单位价值港币10,000元，每月租金正在为港币2000元租来的，任何准租户的单位，其价值超过港币2000元将在其投标兴趣。不同的分配方法所采纳，平可能最终在它的人的，其价值远低于港币10,000元的手中。和Sonstelie（1989，1991）和（1989）分析的福利费用从资源配给时被等候的是这样分配不当所引起。在最近的研究中，Glaeser和Luttmer（2003）研究纽约市房屋租金管制下的分配不当。他们发现，对他们的住房单位的特点住户的特征匹配是根据租金管制单位的扭曲。由于租金管制也代表了住房补贴给现有租户，Glaeser和Luttmer的（2003）的见解同样适用于政府资助房屋分析。 2 简要回顾公共住房分配制度 在香港大约有两百万人(约30%的香港人口)住在700,000公屋单位提供的住房部门(香港房屋委员会、2010b)。公有住房申请人或者其家属不得直接或间接地拥有的或者境内的财产。此外,申请者都受到收入及总净资产值范围所定下的住房的权威。 房委会维持公屋轮候册申请人。从这个名单，合资格的申请人提供的公屋居所。当申请人的轮到，申请人将获得三个提供公共租住房屋（每提供一个选项）在他的选择。这个地区最多可申请取消，如果申请人不能提供可以接受的理由拒绝全部三个配屋建议（香港房屋委员会，2010）。公共租住屋分为四大区，即市区，扩展市区，新界和离岛。由于没有足够的公众在市区内，可分配给所有申请人的租住公屋单位，申请人只能选择一个由三间非市区为他们未来的住房分配一带地区。截至2010年7月，有超过13万的公屋轮候册（香港房屋委员会，2010b）的申请人。房屋委员会设置一个维持平均轮候时间在三年的目标。 在这一过程中,应用程序的公有住房分配处理按照严格的应用序号和申请者的抉择的地区。然而,那些满足资格标准的明确的平的分配方案可能会有机会被分配早些时候租住公屋单位。也有独立的标准和配置方案为受灾人员擅自占用者间隙和公共住房开发价值。 根据现有的公共房屋政策，居民可申请，如增加家庭人口，特殊医疗或社会的理由，或重大改进，或由房屋委员会（香港房屋委员会，2010）实施重建计划。根据不同情况调迁每当可能，合资格的住户会被转移到合适的单位在同一个村。住户也可以申请专项转移到另一个村。由于长期租住公屋单位不足，即使租户调迁的资格，轮候时间可以很长，也不能保证，新的单位将匹配租户的喜好。 除了为租住公屋单位申请，符合条件的家庭也可申请购买经屋计划（居屋）资助单位在订定居屋价格，房委会遵循三条指导原则：（一）抵押贷款到收入的比例不得超过40％;（二）50％的单位应负担的目标群体;及（三）单位应在市场提供的价值30％的折扣。 从今年开始第三次入住，可出售居屋单位业主缴付补价后，向房委会在公开市场单位。保险费基本上等于当时的市场价值由于购买力。例如，时间乘以所有人享有折扣，如果一个居