2010年7月北京典型指数样本项目月报-19DOC.doc

2010年7月北京典型指数样本项目月报 2010上半年的北京楼市如同坐上了一列先扬后抑的过山车，4月则是市场变化的起点。4月14日宏观调控新政的出台，加上4月30日更为严厉的“京十二条”的实施，楼市由此转入了旺季不旺的冷淡。根据中国房地产指数系统北京典型指数办公室的数据监测显示，2010上半年北京商品住宅累计成交31978套，同比大幅下挫45.5%。其中，6月最低不足3000套。1-6月典型住宅指数波动明显，1-4月整体上扬，5月受政策影响有所回落，6月由于部分典型样本项目成交产品发生变化，指数止跌回升。出清周期方面，由于成交量大跌，市场存量消化速度放慢等因素的影响，截至6月底北京商品住宅出清周期延长至15个月，与09年年底相比增长了9个月。 从“2010上半年北京商品住宅销售排行榜”来看，伴随着楼市的调整及行业的洗牌，市场集中度日趋提高，项目间差距明显增大。调控政策的持续实施将明显影响购房者的市场预期，随着下半年市场供应的上浮，楼市从“量跌”到“价跌”的调整仍需要一段时间。 一、北京典型住宅指数 2010年上半年北京典型住宅指数波动明显，6月指数止跌回升。根据中国房地产指数系统北京典型指数办公室的数据监测显示：2010年上半年北京典型住宅指数波动明显，1-4月指数整体呈上升走势，4月达1300点，部分典型样本项目价格上调是推动指数上涨的主要原因；5月开始受调控政策影响，近郊典型样本项目成交比重明显提高拉低指数；6月北京典型住宅指数止跌回升，主要原因包括两点：其一，本月实现成交的典型样本项目数量环比减少8个，且低端项目（成交均价低于15000元/平方米）成交比重下降，从5月的11%下降至6月的9%；其二，部分典型样本项目成交产品发生变化，价格有所上调，如钓鱼台七号院本月推出高端订制公寓，成交价突破100000元/平方米；合生?霄云路8号本月亦成交了多套400平方米以上的大户型公寓。 6月近60%的样本项目成交价环比实现上涨。在本月监测的70个典型样本项目中，共有53个实现成交，其中31个项目价格环比上涨，其中涨幅较大的项目有钓鱼台七号院、唐宁ONE、紫贵庄园，主要原因是本期项目产品有所变化，其中钓鱼台七号院成交产品是470-1000平方米高端订制公寓；唐宁ONE有多套400平方米以上的四居室实现成交；紫贵庄园本月成交产品为200平方米的复式房型。此外，万科蓝山、太阳公元、新里?西斯莱公馆、中国铁建国际城、远洋一方等热销样本项目本月价格基本稳定，所在板块指数变化幅度不大。 北京典型住宅指数是建立在中国房地产指数系统理论体系和架构基础上的一套对城市住宅价格走势进行调查、研究、预测的科学体系，通过对城市各区域住宅项目的典型特性分析，从局部到综合反映住宅市场微观领域的态势及走向，并通过各区域市场的反映达到对北京住宅市场的反映与监测，确立城市区域市场代表楼盘及价格风向标，指导购房消费。 北京典型住宅指数按北京市城市规划及房地产市场发展情况，将北京房地产市场在售住宅项目分成8大区域70个板块，每个板块选定唯一的代表性项目作为研究对象，每年1月根据市场及项目等因素变化，对研究对象进行调整，以每年1月为基期，以1月典型样本项目均价为基点1000点，以成交面积和成交价作为主要基础数据计算典型指数。 二、供应情况 上半年北京商品住宅供应总体稳定，5、6月同比降幅增大。2010年上半年，北京商品住宅（期房）累计新增36286套，同比微幅下降0.9%。其中，5、6月供应套数同比降幅最大，分别为36.4%和32.5%，主要原因是4月开始政府调控政策频出，开发企业对未来的市场预期普遍持悲观态度，推盘行为更加谨慎。从单月供应情况来看，1-6月呈现较大波动。其中，受春节假期影响2月供应最少（2252套）；3、4月出现供应小高峰，分别供应7698和8172套，与去年同期基本持平；5月开始受政策影响，开发商普遍放慢推盘节奏，市场供应量有所回落，5、6月供应套数分别为6754套和4134套。 上半年北京获批项目预售许可证数量同比降幅达46%。根据中国房地产指数系统北京典型住宅指数办公室的监测显示：上半年北京共有91个项目获批预售许可证，同比去年减少了73个，降幅达44.5%。其中，6月共有15个住宅项目获批，环比减少3个，同比减少了19个，其中4个为纯新盘，分别是大兴-轻轨沿线板块的保利茉莉公馆、密云中心板块的檀府家园、平谷中心板块的路兴旺达嘉园和通州-轻轨沿线板块的金隅花石匠。 市场供应外扩趋势明显，近郊区供应同比增幅10%。1-6月全市18个行政区县中共有14个有新房源推出（东城、西城、门头沟、延庆四个行政区县无供应），内城、外城、近郊、远郊四个区域的供应比重分别为3.4%、33.9%、52.1%和10.6%，其中近郊区供应量较09年变化最大，比重同比上涨达1