25年中房地产政策走势_图文.doc

2015年中国房地产政策走势 ?? 每一次中国经济陷入下行周期之时，房地产跟着就由调整转入上行，时间多则2-3年或短则1年半，中央政府通过“人为”的多轮货币、财政、税收、房地产、投资的政策刺激，让房地产成为中国经济“软着陆”的安全气垫，平稳度过。过去2003年、2006年、2008年、2011年到2014年如出一辙，即使是经济与政策及政治三大背景不同环境，这五个调整周期本质上就是靠房地产与货币及投资“双驱动”推进中国GDP10%增速,到2011年-2014年的平均增速预计7%-7.5%。不管三中全会《决定》与十八届的《公报》的政治、经济、体制改革如何讲“市场决定资源配置”的主要作用，在法治不完善与人治的计划手段深入到经济根基土壤之中，市场化的力量根本很难改变当下中国经济下行与增速放缓及风险暴露的局面，房地产又成拯救中国经济的“核武器”，过去四轮经济下行周期时，房地产的贡献最大。如今，房地产成为新一轮的中国经济增长动力的“核武器”，更主要是拯救中国地方政府、地方债务、地方金融、地方经济。 ? 2013年上半年调控“升级”之后，第三季度开始转入“僵持”局面，而进入2014年上半年之后一直呈现调控“放松”。自2014年两会的政府工作报告“分类调控”透露出楼市调控“退出”市场开始，首先是地方限购放松到取消。其次是限贷的放松。再其次是公积金贷款放松。之后是购房财税补帖。最后是定向降准三次、定向降息一次。到2014年9月30日的“央四条”到2014年10月9日“公积金新政”，最后到10月28日住建部的“行政手段会“越来越少”、到国务院会议的2014年10月29日“要稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件。这是“稳定住房消费”一词在2009年国务院常务会议上提出5年后再次被提及。此次中央的表态与“央四条”给出的信号一致，核心目的是要稳定市场预期，让合理的自住和改善性住房需求释放出来，至于对市场影响几何，关键还要看后续政策的落实情况。另外是2014年11月2日的住建部“去行政化不是“救市”、2014年11月3日的国务院经济座谈会“全年经济仍会在7.5%合理区间”。基本上说明四个问题：一是房地产成拯救中国经济“核武器”。二是稳定房地产才能稳定中国经济。三是中国经济离不开房地产。四是房地产不能继续调整。 ? 为什么中央到国务院又再次“让房地产成为“拯救”中国经济的核武器”，总理专门提到了稳定住房消费。只要拉动了住宅消费，中国经济稳增长7.5%就没问题，房地产市场长期稳定健康发展也就没太大问题。正如市场共识，国务院提出稳定住房消费的三个背景：第一是未来GDP压力更大。三季度GDP增长7.3%，比二季度的7.5%明显下滑，主要原因是是固定资产投资增速下滑与房地产市场低迷及出口、工业、制造业下降。其中房地产占固定资产投资的比例最大，是投资增速下滑的主要推动力，包括上中下游的房地产相关产业,影响到GDP1.06%。前三季度房地产开发投资增速为12.5%，比上半年回落1.6个百分点，如果房地产投资继续下滑,今年GDP7.5%无法完成目标。第二是今年土地出让金增速下降。前三季度全国土地出让金收入3.12万亿，同比增长16.6%，但增速在逐月下滑，其中9月份的土地出让金收入同比下降21.1%。土地出让貌似和GDP没法画等号，但是今年前三季度房地产投资增速能够维持12.5%，最核心的原因就是去年土地出让创造纪录，开发企业与其捂地不如捂房。 ? 如果今年的土地出让出现比较大的衰退，那么明年的新开工也会快速下探，在这样的情况下，房地产投资增速也将不保。只有恢复了购房者信心，成交量上冲，开发企业才会恢复信心去拿地。第三是地方财政压力巨大。今年面对这样的市场，比开发企业更着急的是地方政府。去年土地出让创造新高，而土地出让一般会有6-12个月的支付土地款的时间，所以今年政府日子还过的去，但是如果今年土地出让出现大幅回落，那么明年日子咋过呢？不仅是因为地方债务压力，关键是地方政府财政吃紧。基于上面三个背景，提振房地产是不可避免，住宅市场是房地产中最主要的部分，只要拉动了住宅消费，中国经济稳增长7.5%没问题，整个房地产市场持续健康发展也就没太大问题。因此，面对全国房地产市场总体仍低迷与高库存及量价下行的趋势之下，“去行政化”手段与稳定楼市的措施及刺激住房消费的政策将会越来越多。2015年中国楼市政策的走向，肯定会围绕以下“十个”政策逐渐的调整到取消，放松到实施的过程。 ? 第一是北上广深、三亚的限购政策会逐渐的放松到取消。此前已经取消41个限购城市，另外是已经取消“限价、限售、限签”的政策。这五个城市的限购取消是时间问题，最迟在2015年。之前北京、上海、广州、深圳、三亚分别表态称：“不会调整相关政策”。在这种背景下，一旦他们取消限购，政府“救市”的信号就