房地产的市场分析与预测毕业论文.doc

房地产的市场分析与预测毕业论文 目 录 1 总论 6 1.1 项目提出的背景 6 1.2 项目可行性研究的依据 7 1.3项目概况 8 1.3.1开发商简介 8 1.3.2项目简介 9 1.4项目开发建设的必要性 11 1.5可行性研究结论及建议 12 1.5.1结论 12 1.5.2开发建议 12 2 房地产的市场分析与预测 13 2.1 房地产市场的宏观分析 13 2.1.1政治环境分析 13 2.1.2宏观经济分析 13 2.1.3收入房价比分析 16 2.1.4市场环境分析 16 2.2 房地产市场中观分析 17 2.2.1经济发展水平 17 2.2.2西安房地产市场运行现状及特点 17 2.2.3城市发展规划 20 2.2.4房地产市场供需状况 21 2.2.5西安市房地产市场未来发展趋势预测 21 2.3 房地产市场微观观分析 23 2.3.1项目区域内的楼盘特点 23 2.3.2项目周边具有可比性楼盘概况 24 2.3.3项目区域需求状况分析 28 2.3.4市场调研分析总结 31 2.4项目SWOT分析 32 2.5 项目定位 33 2.5.1项目概况 33 2.5.2产品定位 34 2.5.3形象定位 35 2.5.4客户定位 35 2.5.5价格定位 36 3 项目的建设条件 41 3.1 开发项目用地情况 41 3.2 项目建设的自然、地理条件 41 3.2.1项目建设的自然条件 41 3.2.2地理条件 41 3.3 资源供给及外部协作条件 42 3.3.1交通状况 42 3.3.2周边配套设施 42 3.3.3项目内部配套 43 3.4 项目建设的市政配套条件 43 4项目实施进度计划 44 5 项目营销策划 45 5.1 推广策略界定 45 5.1.1目标消费群界定 45 5.1.2卖点界定，项目本身的生活理念 46 5.2 广告策略 46 5.2.1广告宣传目的 46 5.2.2总体策略 46 5.2.3要树立的形象 46 5.2.4分期广告的整合策略 47 5.3 广告主题及口号 47 5.4 营销活动建议 48 5.4.1营销渠道及人员促销建设 48 5.4.2营销公关活动建议 48 5.5 媒体策略 49 5.5.1媒体目标 49 5.5.2媒介策略 49 5.5.3媒体分析及选择 50 6 项目投资估算 51 6.1 项目投资估算原则 51 6.2 项目投资估算的依据 51 6.3 项目建设的投资估算 51 6.3.1土地费用 52 6.3.2前期工程费 52 6.3.3房屋开发费 53 6.3.4建设监理费用 54 6.3.5管理费用 54 6.3.6预备费 54 6.3.7建设期利息 54 6.3.8项目总投资估算 54 6.4资金筹措与使用计划 54 7 项目财务评价 55 7.1财务评价原则 55 7.2 财务评价基数数据的测算 55 7.2.1基准收益率的确定 55 7.2.2计算期的确定 55 7.2.3销售费用的确定 56 7.2.4销售税金及附加的确定 56 7.2.5利润总额及所得税 56 7.3盈利能力分析 56 7.3.1损益表与静态盈利能力 56 7.3.2项目财务现金流量表与动态盈利能力 57 7.3.3资本金现金流量表与动态盈利能力 57 7.4清偿能力分析 57 8 不确定性分析 58 8.1盈亏平衡分析 58 8.2敏感性分析 59 8.2.1内部收益率对销售收入的敏感性分析 59 8.2.2内部收益率对建设投资的敏感性分析 60 8.3 不确定性分析 61 9结论 62 9.1 结论 62 9.2 开发建议 62 附 表 64 附 录 73 致 谢 78 参考文献 76 1 总论 1.1 项目提出的背景 西安目前处在一个迅速扩展的阶段，未来在关中天水经济区规划的指引下和目标确定下，西安未来10年—20年，按规划未来的10年建成区面积，规模都会从目前的450万翻一番，达到1000万人，800平方公里，加上咸阳市大概有五六十平方公里。从地域板块讲，要说过去的核心区是一环，老城的话，现在经过60年建设，西安的核心区比老城扩大了很多，从核心区看，人口密度很高，居住容积率比较高，是城市的核心区，像碑林区22平方公里，83万人左右，每平方公里两三万人，已经形成西安的核心区。那么从这个核心区往外看，要以二环为核心，往外扩的话，东郊渭河以北，绕城以北的港务区，最近批下来44.6平方公里，港务区东边到西韩公路跟临潼挨着，东边到灞河，北边到渭河，南边到绕城边。下来接着港务区就是浐灞东二环延伸线，能做的能用的地大概60平方公里。西安已经持续四、五个月房价在全国前五名，十月份还是第五名，房价突破6500，国家统计局陕西调查总队公布6551，在北京、上海都在