探析住房融资租赁经营模式毕业论文.doc

探析住房融资租赁经营模式毕业论文 目 录 1前言 1.1研究背景与意义 (1) 1.2国内外研究现状 (1) 1.3本文研究思路 (2) 2 住房融资租赁概述 2.1 住房融资租赁定义 (2) 2.2 住房融资租赁形式和特点 (2) 2.3 实现住房融资租赁主要条件 (3) 2.4 中国进行住房融资租赁的环境背景分析 (4) 2.5 目前进行住房融资租赁的必要性分析 (6) 2.6 住房融资租赁的现实意义 (8) 3 住房融资租赁经营模式 3.1业务模式 (9) 3.2 出租人经营组织体系 (17) 3.3 实现租赁资产证券化 (18) 4 住房融资租赁市场假设 4.1 市场供给会创造需求 (20) 4.2 消费产品和服务对人们意识具有灌输和操纵的作用 (20) 4.3 人们会对激励作出反应 (20) 4.4 人们需要更灵活的住房形式 (21) 4.5市场化是实现住房分配的有效方式 (21) 5住房融资租赁市场机会分析 5.1自有房屋比例在短短几年里大幅下降 。住房融资租赁经营模式有住房融资和促进销售的作用，现阶段住房融资租基本上没有渗透到我国房地产市场。自1998年以来，我国飞速发展，住房按揭，现在的出让金作为土地使用人向国家缴纳的所谓地租，本质上是税收的一种表现形式。出让金一次性缴纳，极大地增加了居住人的负担，对居民的其他消费产生了严重的挤出效应，不利于刺激内需。要，由于，居民保有土地期间，政府就很难再征收土地的保有税，而由于不必承担保有成本，居民购买房地产囤积的行为就无法遏制，从而加大了房地产的供需矛盾和投机。因此，出让金制度向按年缴纳制度发展，应该成为我国土地有偿利用的改革方向。。大户型多是供给那些有很好经济能力的人，他们对价格变动有一定的承受能力，相对小户型的需求，而大户型多是刚性需求；小户型的购买者多是经济能力有限、对价格非常敏感的中低收入者。同时，大户型单位面积建筑成本相对小户型要低，“蜂窝式”密布的内部空间分割和繁杂的安装管线提升了每套小户型住宅单位面积建筑成本。大户型的中高档住宅平均利润率一般能达到30%到40%。基于以上原因，开发商普遍没有供给更多小户型住宅的动力。据许多城市统计调查，中低收入者占居民总量80%以上，房地产供给偏向大户型的中高档商品房造成了很大供需矛盾，由于中低收入者购房困难，造成市场上供给短缺的现象。 中国商品房市场真正起步于1998年国发【1998】23号文件，文件要求停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化，为中国房地产商品房开发创造了市场。中国住房商品化的改革之初就有“出租”和“出售”两种思路，但是选择了商品房产权的出售住房改革方案。在房改以前居民没有自主产权的住房，实行居民自主化购房的住房政策，从理论上讲，每个家庭必须凭借自己的经济能力在市场上购买物业产权占据生活居住空间。在取消福利分房的居民住房改革时，很多人看到了投机的机会：居民提高住房质量的需求和居民毫无选择的购买商品房刚性需求如开闸放水式的同时释放，有资本的人凭借手中经济力量购买房产、占据物业空间。即使从今天许多中国人的观念来看，居民必须要有自己的住宅、居者必要有其屋才能安居乐业，所以购买物业产权，就是控制了生存空间，因而形成一种封建式地主观念的文化传承。富人凭借财富占据大量房产，中低收入者居住空间被挤压，有钱人都在拼命买房，拥有二套、三套大有人在，拥有十套、八套的也不在少数有的温州炒房团、山西煤老板整栋。 物业具有投资和消费的双重属性，从投资角度，房地产市场反应一种资产市场状况；从消费角度，反应的是物业空间市场景气度，所以成熟的房地产市场的必要条件之一是要能够体现这两方面市场互相联动关系的敏感性和相互推动的作用。资产市场和物业空间市场可以用四象限静态模型来表示他们之间的关系和相互影响。 中国住宅物业市场是一个增量市场，房地产企业经营模式是以物业出售，最快回笼资金为主要目标。住宅在价值上已经超出了普通消费品的范畴，而是城市中产阶层以上人群的一种投资，但住宅消费是一种必需的消费品，是居民生活基本保证。中国住宅物业难以提升住宅服务增加值，主要原因在于房地产经营商以产权形式出售回收投资，居民消费自有产权的住宅。在以单一物业产权交易为主导的房地产市场中，产权交易市场没有成熟物业服务市场基础，缺乏与物业服务市场联动，房地产资产市场就失去了创造未来收益的能力。资产价值是资产在未来产生的现金流的现值，在居民以自己购买资产自己使用消费的房地产市场运行方式中，资产的价值并不是在有效的市场机制下形成，房地产资产价值缺乏客观的市场评估，因此，房地产资场市场容易成为投机市场。房地产的开发需要一个很长的时间周期，所以房地产的供给相对于需求的变化在短期是缺乏弹性的；人们在一定时期内可以通过各种途径解决暂时性的居住问题，因而，在短期中需求是富