中国房价地价的因果关系.ppt

资讯 大事件 中国房价与地价的因果关系 房价 土地供给 地价 基于中国土地规划管理下的研究 201104030**** 刘一一 * 目录CONTENTS 背景 因果关系 总结 3 5 19 中国土地规划管理对土地供给的实际限制效果 * 中国实行的土地规划制度虽然是世界上最严格的耕地保护制度和节约用地制度，但实际上耕地面积却逐年急剧减少，城乡建设用地逐年扩展且土地利用效率低。 13.33% 1996 2009 城乡建设用地 耕地面积 1996 2011 6.4% 背景 * 中央政府考虑的是国家整体和长远利益，而地方政府行为则多强调地方局部和当前利益 土地出让面积愈多 政府获得土地出让金愈多 地方财政收入越丰富 最终形成了一个以出让土地为中心的有地就有钱，要钱就卖地，土地经营至上的怪圈，土地供给出现不足现象。 * 中国土地规划管理对房价和地价因果关系的影响 中国的经济环境更加接近李嘉图地租理论里土地供给固定、单一用途的假设 房价 地价 决定 房价和地价之间只存在着单向因果关系，即房价决定地价 人们对房屋的需求(包括真实需求和投机需求) 决定了房价的高低 地价不能决定房价, 而房价是地价形成的决定性因素 * 以南京为例 以南京为例浅析房价和地价的因果关系 房价决定地价 房价受需求关系的影响 分析论点 南京市位于我国沿海中部, 长江下游核心地带，总面积8441平方千米。 南京近年来经济增长较快，城市建设飞速发展，土地市场变化较大， 房价大幅上涨,人们对房屋的需求越来越大。 * 房价决定地价 李嘉图 “谷物价格高昂不是因为支付了地租，相反地，支付地租到是因为谷物昂贵” “如果谷物价格昂贵是地租的结果，而不是它的原因，那么，价格就会相应于地租的涨落而改变，地租也就会成为价格的构成部分了。但是，规定谷物价格的是用最大量劳动生产出来的谷物；地租决不会也绝不可能成为价格的构成部分。 李嘉图地租理论产生于19世纪早期英国《谷物法》的政治争论中 谷物的高价是不是由地租所要求的高地租推动的 理论支撑 “土地产品的价格决定地租” 地租和地价的剩余观点被许多经济学家所接受。这一理论引入住宅领域，便形成了房价决定地价的观点。 人物 * 资讯 房价上涨是推动地价上涨的原动力 土地的供给缺乏弹性,土地这一生产要素的价格完全由其需求来决定 城市土地需求增加 地价上涨 城市房屋需求增加 在“价高者得”的拍卖机制下形成的地价是由当前房价及开发商对未来房价的预期决定的。 地价的产生是由当前房价决定的, 而且未来的房价并不一定受现在的地价制约。 * 近几年南京市经济形势持续向好，城市化进程加速，房地产投资规模不断扩大，带动了房地产市场迅猛发展，导致土地需求持续增加，客观上拉动土地价格上涨 滞后期数 格兰杰因果性假设 F值 P值 结论（5%） 1 地价指数不是房价指数 格兰杰原因 1.54551 0.2223 接受 房价指数不是地价指数 格兰杰原因 93.2337 3.E—11 拒绝 2 地价指数不是房价指数 格兰杰原因 2.24475 0.1229 接受 房价指数不是地价指数 格兰杰原因 19.6578 3.E—06 拒绝 5 地价指数不是房价指数 格兰杰原因 2.94819 0.0348 接受 房价指数不是地价指数 格兰杰原因 0.50499 0.7697 接受 格兰杰 因果关系检验是研究两个变量是否存在因果关系的常用方法 * 南京市房价和地价因为没有通过协整性检验，所以不存在长期均衡关系 在滞后期较短(1- 4)南京市房价变化是地价变化的原因，而地价变化却不是房价变化的原因 滞后期较长(5)时，房价变化与地价变化则具有独立性 通过数据研究发现，房价变动均是地价变动的原因 格兰杰因果关系检验结论 * 房价受需求关系的影响 国土资源部副部长、国家土地副总督察 鹿心社 我国不同类型房地产项目的地价占房价的平均比例为23．2%，决定房价的关键因素或者根本因素是需求关系 理论支撑 李嘉图说：“不是因为地租上涨才导致谷物价格上涨，而正是谷物价格上涨才使得地租增加的”。 人物 需求 房价 房地产开发 土地需求 地价上涨 * 资讯 需求是拉动房价上涨的原动力 房地产作为一种商品, 其价格主要受到供求关系和开发商成本的影响 房价=地价+建筑安装费+管理费+开发投资贷款利息+税金+利润 如果房地产市场的供求关系出现异常, 形成卖方市场, 在上述公式中, 利润的比例将上升, 平均利润将变成超额利润 地价对房价的约束力将不复存在, 房价不再受成本左右,