乐至迎宾道项目策划提案.ppt

乐至迎宾大道项目策划提案 2011年8月 观点： 第一部分总结 观点： 第三部分 项目地块本体分析 一、项目地块所在房产板块分析 二、项目所在房产板块配套及交通 三、项目地块四至 四、项目地块SWOT分析 1、 目前乐至房地产发展迅速，房产开发热点主要集中在四个区域，我们把它定为乐至房产开发四大板块： 帅乡大道板块 迎宾大道板块（含帅乡广场） 文庙沟板块 白塔板块 2、四大房产板块简析 帅乡大道板块依托乐至新城区的建设，道路、市政配套设施完善，成为乐至城市形象的代表，板块内楼盘以中高端为主，是目前乐至楼盘价格最高区域。 迎宾大道板块内目前有多大8个项目在开发，渐成气候。开发特点是从城内沿迎宾大道往城外延伸。 文庙沟板块逐渐成熟，在售楼盘有世纪欣城、尚景秀庭等，早期开发楼盘已交房入住，居家氛围良好。 白塔板块是乐至后起之秀，目前欧尚名城售罄，时代尊城住宅尾盘销售，明都锦成强劲销售，曾一度是乐至楼盘的价值洼地，但目前价格持续上涨，接近其他房产板块价格。 乐至房产开发板块示意图 1、迎宾大道沿路配套图 2、迎宾大道的交通枢纽地位 东 项目东面有一条规划路，隔路相邻江南大市场和江南名家。 南 项目南面临农电（规划用地） 西 项目西面隔规划路与乐至人民医院相邻。 北 项目北面临迎宾大道，路对面是规划用地，隔路与乐至汽车站斜望。 项目地块四至实景 优势（Strength） 区域位置 项目地块位于乐至迎宾大道，从乐至县近期发展战略规划可以看出迎宾大道处于规划城市的核心，迎宾大道的区域地位和价值随着乐至城市的建设发展，城市核心区域的地位日渐突出。 地形 项目地块呈规则的长方形，非常易于项目总平规划，实现项目高绿化率、低建筑密度的建筑规划理念。 交通 根据乐至县近期发展战略规划，迎宾大道将成为乐至的交通枢纽，同时是成安渝高速和遂资眉高速进入乐至城区的通道，交通位置的优越性显赫。 地块三面临路 项目地块三面临路，对于项目商业的规划非常有利，沿街修建底商即可满足社区商业的要求和区域商业中心的要求，为项目的盈利提供坚实保障。 应对之策： 在项目产品设计中，充分利用三面临街的优势，设计充足的商业体量。 在项目的总平布局上，最大限度遵循项目高绿化率、低密度建筑的设计理念，采用围合式布局设计南北两个组团。 在项目推广中，强调区域规划带来的变化，强化项目位于城市的核心，位居城市龙脉，交通的枢纽地位等。 弱势（Weakness） 地势较偏 项目虽然位于迎宾大道，但就目前而言对于乐至人来讲，楼盘地势较偏，差不多出城了。 工业污染 项目离西郊工业园区较近，购房者会产生被污染的抗性。 地貌 由于修路和其他用地需要，目前项目地块内南边尚存一座小山坡的半边，准确讲像一道“堡坎”，不是真正意义上的台地地形，一不利于打造坡地住宅，也不利于项目围合式超大景观的打造。 应对之策： 地势较偏是暂时的，随着城市建设、楼盘的打造、宣传推广，这种认识会淡化，甚至得到根本扭转。 工业污染是心态问题，关键在于风向，项目处于上风口，且离工业区仍有一段距离，而且附近工业污染度较低。 将地块内的“堡坎”削掉或者留点缓坡，做坡地景观和修建休憩凉亭。 目前地块内的半壁小山坡实景图： 机会（Opportunity） 项目开发最大的机会就是乐至县近期发展战略规划，按此规划，到2020年，县城建成区面积达25—35平方公里，城市人口达30万人；至此，乐至的城市化进程仍将加快，同步乐至经济持续发展，对房地产开发来讲，正值好时机。 第二个好机会就是高速带来的变化和发展。常言道路修道哪儿房产就开发到哪儿，遂资眉和成安渝这两条高速公路对乐至房地产发展至关重要，直接抬升房价。目前帅乡广场旁楼盘就直言，该盘价格会达到5000以上。 第三个机会就是乐至迎宾大道的日渐成熟，已到了开发的好时机。 应对之策： 抓住机遇，做好产品规划，打造乐至住宅新一轮产品，直接提升乐至住宅的品质，引领乐至楼市进入第二轮高速发展阶段。 做好楼盘的包装和策划，用差异化的产品引领市场，用个性化的包装的策划推广冲击市场，让乐至楼市以此为瞻。 威胁（Threat） 从前面的市调可以看出，乐至的商品房住宅供应量与日俱增，大盘不断涌现，市场的竞争在加剧。 乐至市场虽说供需两旺，但绝不是供不应求，所以在项目产品和策划上均需下力。 最大层面上的威胁是国家近两年对房地产市场严格的调控，但正如前面分析一样，国家调控对乐至这种4、5级市场来说，影响有限。（据业内人士分析，中国楼市要崩盘，也是在2025年后，尚有10多年的继续黄金时间） 应对之策： 做好项目的产品规划。 做好项目的营销推广策划。 第四部分 项目定位 这一部分主要阐述项目的定位思路、定位策略