关于区域地一级开发的经验分享.ppt

世联关于区域土地一级开发的经验分享 致： 面对区域一级开发，客户经常会问： 根本原因在于我们没有把握此类区域一级开发的基本规律（盈利模式） 一 开发商在区域一级开发中的机会与盈利模式 从价值链的分析出发，开发商参与区域开发项目建设，通常承担四种角色 商业角色 土地运营商 房地产开发商 房地产代理商/中介机构 运营管理/物业管理 开发商在参与区域开发的每个阶段价值链中有不同的权力和利益点 区域开发是一个价值创造的过程。 开发主体通过在价值链的不同阶段所拥有的权力和能力，来创造价值和获得利益。 世联认为“获取土地增值收益”是开发商参与土地一级开发的主要目的之一 根据我们对盈利模式的分析，土地增值收益的实现是开发商利益实现的重要保证 招商收益和开发收益的研究纳入到对“土地增值收益研究”的主线中去。 对获得土地增值收益的分析，以现有法律和政策为基础，分直接获取和间接获取两种模式来研究 在现有政策条件下，在土地一级市场获得土地使用权，对土地进行项目开发、招商和合法转让，是常规的获得收益途径。 我们研究了国内类似土地出让的相关案例进行经验借鉴 CASE 西安某产业基地土地开发模式 操作过程图 间接获取土地的操作关键策略 成立若干关联公司，是成功获得所需地块的前提 通过摘牌获取土地，是实践中证明市场风险小、便于操作的获地方式 与政府在挂牌前达成默契，对土地竞争者设置门槛，是摘牌成功的关键 通过土地使用权的获取和转让，开发商间接获取土地增值收益的模式 兼顾和融合各方参与者的利益，是区域土地开发利用良性运转的保证 对于土地开发利用的探讨，必须从房地产各个参与者的目标和利益出发。 宏观形势和外部冲击，会影响各个参与方与欲开发土地之间的关系。 必须兼顾和融合各个参与者的切身利益。 在对区域地块开发上，开发商与政府之间有共同利益和目标，也有潜在的利益冲突 开发商与政府之间在区域发展、经济目标实现和土地增值上有着广泛共同利益 同时，二者在土地增值的分配上也存在潜在矛盾冲突 由于面临着各自不同的约束，政府和开发商均难单独完成区域的成功开发 成功经验借鉴：美国开发过程中公共、私营角色的配合—— 开发模式的转型 公私协议合作开发符合开发商的利益 公私协议合作开发对私营部门的利益影响 公私协议合作开发与政府的战略目标一致，能够实现政企双赢 公私协议合作开发对政府部门的利益影响 1大规模区域开发的成功，往往是政府和开发商合作的结果 2公私之间的关系密切性和利益一致性是促成公私合作成功的前提 政企之间良好的关系、他们之间利益的一致性，是促成公私合作的必要前提。 因此，公私协议合作开发的方式是值得我们借鉴和学习的 实际上，公私合营的合作方式，在世界上许多国家，比如说美国、英国、南非，东南亚，瑞典等西欧国家已经被广泛采用，并获得成功。 公私协议合作的执行操作程序 整体公私协议合作开发的运作模式 案例一  Coldspring内城开发，美国，巴尔的摩 案例二 MetroTech中心——布鲁克林的区域发展，美国，纽约 二 世联的服务模式及世联操作过的部分案例 区域开发的前期策划与营销推广是世联非常成熟的服务线之一 工作阶段 区域开发的前期策划与营销推广是世联非常成熟的服务线之一 工作阶段 区域开发的前期策划与营销推广是世联非常成熟的服务线之一 工作阶段 区域开发的前期策划与营销推广是世联非常成熟的服务线之一 工作阶段 区域开发的前期策划与营销推广是世联非常成熟的服务线之一 工作阶段 世联城市与区域发展顾问的部分案例 世联城市与区域发展顾问的部分案例 世联城市与区域发展顾问的部分案例 政府与开发商之间的利益一致性 政府与开发商之间的关系密切性 公私合作的成功范例 区域开发的公私合作矩阵 世联经验 开发规模大 在美国： 公共设施与商业计划的公私合作发展项目投资额在美国目前每年已经达到500亿-750亿美元； 美国各级政府共拥有价值56亿美元的地产权益 运用领域广 在英国： 政府/大学/学校/地区办公室建筑 城市土地的混合使用 居住物业（高层、花园公寓） 酒店/会议中心及会议酒店 机场 大学设施及学生公寓 科技与生物科技公园 运输类物业 体育与娱乐设施 世联经验 1：项目战略 定位 2：建立项目 目标体系 3：构建项目 发展愿景 4：拟订土地、建筑及 基础设施开发计划 5：完成修改 总体规划设计 6：拟订项目整体 发展预算案 7：完成项目 整体经济分析 8：完成项目整体 阶段发展计划 9：分别完成公共/ 私营部门经济分析 10：分别制定公共 /私营部门的投资、 发展及运营计划 11：规划设计报批 14：组建公私合营 组织架构 13：报请政府批准 成立PPP公司