南丽湖项初步定位方案.ppt

湖区目前种植有椰子、槟榔、咖啡、胡椒等多种热带作物。整个湖滨地带生长有多种热带和亚热带水果，如菠萝、荔枝、龙眼、香蕉、芒果、菠萝蜜、人心果、黄枇、椰子等。胶园、茶园、疏林和灌木林、也占有相当大的比重。虽植物呈多样性分布，但景观效果差异较大，整体质量不高。 湖区植被分析 南丽湖地区现存有野生动物哺乳纲动物11种，鸟纲40余种，两栖纲2种、爬行纲9种，鱼纲17种，总计5纲79种，湖区内野生动物优势种22种。湖区动物物种较多，且较为丰富，对内陆地区客户较为吸引力。 湖区物种分析 叁 项目地块SWOT分析 项目基础经济参数 项目总用地面积：1226424平米 建设用地：703814平米 公园绿地：522610平米 总建筑面积：39.18万平方米，其中包含17264平米酒店 项目整体总容积：0.319 绿地面积：522610平米 项目SWOT分析 优势 挑战 劣势 机会 项目体量较大，可塑性较强 区域内为热带海洋性季风气候 区域位置良好，通达性较强 几乎不受台风干扰 区域内植被、野生动物物种丰富 紧邻南丽湖、内部水系可塑性较强 项目密度容积率较低，有打磨高端产品的先决条件 不临海，享受不到海景资源 不在传统东线热点线路上 湖区内部道路环境较差 湖区水平位置高于项目地块 项目地块已有部分建筑物，后期规划有一定局限性 项目地块未开通高铁 独享专属湖畔资源 国家大力支持养老产业发展，政策环境较好 可依托第一投资集团全岛布局优势 医疗健康旅游岛的未来发展空间 作为养老项目属性体量偏大，后期操作有一定难度 周边同质化项目对本案的影响 同价值区域爆点井喷（如儋州海花岛、万宁融创高端项目） 项目SWOT结论 没有明显区域优势 没有明显板块价值优势 没有明显物业优势 肆 项目定位 当我们对项目进行过理性的分析后发现，项目地块区域没有明显优势，再加之诸多外因及市场环境影响，项目就出现了问题，我们要如何解决这个问题？ 如何解决项目问题？ 我们要做稀缺性产品，唯一取胜的途径是要靠项目内容提升。 1、我们的内容要有养老、养生特征，符合颐养公社的品牌内涵 2、项目特征要解决最大的2个问题 内容特征： 我们的品牌： 颐养公社的蓝海力量-品牌主张 五医六养-品牌核心 阳光老年生活-品牌宗旨 我们做的项目就是要让长者的生活保持快乐！。 品牌内涵诠释 目前国内主要养老服务内容多为：配餐、送餐、家政服务等一般照料和陪护等特殊照料的服务，提供疾病防治、康复护理、心理卫生、健康教育、建立健康档案和开设家庭病床等服务；提供知识讲座、书法绘画和图书阅览、健身房等服务。 但这些服务内容都属于常规性，没有产品差异化的特征。 寻找内容 放眼国际 既然国内目前都是常规性普通服务内容，我们只好把眼光外移，经过研究发现，一些国外项目，如德国森林医疗、美国、日韩等国的森林疗养项目。 南丽湖项目初步定位报告 壹 项目地块区域概述 开篇语 本项目位于海南定安县静美如诗，绿意盎然的风景名胜区——南丽湖 在当今的网红时代，任何项目必须做到至少三个方面才有机会，1，唯一性，2，不可复制，3，出名 定安概述 定安县位于海南省东北部，东经110°7至110°31‘，北纬19°31’至19°44‘之间。县域面积1189平方公里，辖10个镇，3个国有农场，总人口32万，城镇人口约10万；东与文昌市毗邻，西南与屯昌、澄迈县接壤，东南与琼海市相连，北临南渡江与海口相望。 定安县城区距海口城市中心区约34公里，距美兰国际机场仅32公里，属海口地缘政治、经济、文化、旅游发展圈。 定安县水资源十分丰富，集雨面积100平方公里以上的河流有10条，呈网状分布，水能蕴藏量大，可开发量11216千瓦。 南丽湖概述 南丽湖开发区地处定安县腹地，龙门、雷鸣两镇和国营南海农场土地交汇处。距美兰国际机场58里，由水库工程管理处北去定安县25公里，东接海榆环岛高速公路东线入口9公里，北距海口46km，南距琼海市 36km，东距文昌县清澜港48km，西距洋浦开发区 113km，南距三亚市 222km，总面积46平方公里。其中湖区可开发用地面积26平方公里；水域面积12.3平方公里，平均水深12米，是琼北地区最大的人工淡水湖；年平均气温22.5-23.7℃，常年水温22-23℃。 地貌特征 整个地形呈“西南低东北高”的格局。 场地内地形多为丘陵、台地，坡度变化不大，范围在15%以内。东南部地势较高，西北部地势较低。北部滨湖地势较平坦。滨湖岸线曲折，多岛屿，形态各异；岛湾星罗棋布，四周森林茂盛，椰树婆娑，绿荫成片，景观十分优美。 气候分析 南丽湖地处热带北缘，东经110.20度，北纬19.50度，属琼东湿润的热带海洋性季风气候，长夏无冬，年平均温度22.5-13.7摄氏度，最高气温30-36摄氏度，最低气温6摄氏度，二