房地产估3.ppt

房地产估价 一、搜集交易实例 二、选取可比实例 2、比较实例选取的具体要求 1）所处地区相同或处于类似的供需范围 2）用途相同 3）建筑结构与建筑形式相同 4）权利性质相同 5）价格类型相同 6）估价时点接近 7）正常交易 三、建立价格可比基础 1、交易情况修正的概念 例：估价对象为天河区某多层住宅，估价时点为2003年11月。一可比实例在2003年5月的交易价格为4000元/m2，对其进行交易日期修正？ 例：某地区写字楼2000年4月至10月的价格指数分别 为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1 （均以上个月为100）。其中某个写字楼在2000年6月 的价格为2000元/m2，对其进行交易日期修正（估价 时点为2000年10月）。 2、区域因素修正的步骤 1）确定影响因素 2）判定区域因素状况 3）分析差异及差异所造成的价格差异 4）进行价格修正 区域因素因子调整系数表 例1、有3个可比实例，成交价分别是1500元/m2，1650元/m2 ，1600元/m2 。现将可比实例不动产的区域因素与估价对象的因素进行直接比较，结果见下表： 某城市区域因素因子条件指数表 1、个别因素及其修正 * * 制作：陶钦贵 Real Estate 比较法的基本原理 房地产估价 市场比较法的估价步骤 第三章 比较估价法 一、概念 市场比较法是在求取待估房地产的价格时，将待估房地产与较近时期已经交易的可比房地产进行比较，从后者已知的价格，对他们之间的差异进行修正得出待估房地产价格的方法。 ——替代原理（替代原则） 在同一市场上，具有同样效用的房地产在同一时间具有同样的价格。 二、基本原理 第一节 市场比较法的基本原理 比较 交易情况修正 交易日期修正 个别因素修正 区域因素修正 待 估 房 地 产 交易实例1 交易实例2 交易实例3 交易实例4 待 估 房 地 产 价 格 第一节 市场比较法的基本原理 三、市场比较法的基本公式和规则 1、基本公式 估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数： P=Pi× A × B× C× D 第一节 市场比较法的基本原理 差异修正的注意事项 1）差异修正必须合理 2）各个实例的差异修正必须一致 3）差异修正的结果必须使各个实例的价格差异减少 差异修正的规则 1）以待估不动产为基准 2）以市场为尺度 3）修正的顺序要恰当 2、修正的规则 第一节 市场比较法的基本原理 例：实例的浴室设备是待估房地产没有的，实例价格是50万元，该浴室设备价值1万元，则实例价格修正为 。若实例的区域因素比待估房地产劣5％，实例价格为PB时，待估房地产价格PD＝？ 49万元 第一节 市场比较法的基本原理 四、市场比较法的特点、适用范围和适用条件 （一）特点 1、整个过程简单明了 2、计算少而简单 3、结果有较强的说服力 4、在比较实例的选取上，既要选择比估价对象较优的交易实例，也要选择比估价对象较劣的交易实例。 （二）适用范围 1、有广泛市场交易的房地产类型 2、常见的房地产类型 第一节 市场比较法的基本原理 1、充足的市场资料 （1）数量充足 比较交易实例资料有10个以上，具有较高可比性的3个以上 （2）质量合格 替代性较大 （3）资料可靠 资料来源可靠，资料本身可靠、适用 2、丰富的估价经验 （三）适用条件 第一节 市场比较法的基本原理 第二节 市场比较法的估价步骤 （一）收集途径 1、政府部门 房地产市场行情、房地产价格指数等 2、房地产开发商、经纪人 3、信息服务 房地产信息中心 4、同行提供 5、传媒 6、其他途径 交易当事人、四邻、金融机构、司法机关 第二节 市场比较法的估价步骤 （二）收集内容 1、交易双方的基本情况及交易目的 2、交易实例不动产的状况 位置、形状、面积、地质条件、自然与人文环境、土地利用现状与规划用途、建筑物基本情况、权利状况 3、成交价格（单价、总价、货币）总类与成交日期 4、付款方式 5、交易情况 （三）整理与查证 1、按地区、类型分门别类存放 2、核查资料的可靠性 第二节 市场比较法的估价步骤 交 易 实 例 调 查 表 第二节 市场比较法的估价步骤 1、比较实例与待估房地产应具有可比性。 1）实物的同一性或类似性 2）位置的同一性或类似性 3）时间的接近性 4）交易情况无反常 第二节 市场比较法的估价步骤 1、统一付款方式 2、统一币种和货币单位 3、统一面积内涵 建筑面积和使用面积 4、统一面积单位