研展基础识.ppt

研展基础知识;何为房地产研展？;什么都要懂一点，但不必精通。 其次，作为一个专业的研展工作人员，应具备一定的经济、政治、人文、建筑、生态学等修养，而且要对房地产市场有敏锐的洞察力、全面的产品分析经验及定位能力、客户洞察及分析能力、项目营销策划能力以及项目开发拓展能力。 ;什么叫房地产？ 房地产是指土地和其土地上的建筑物和构筑物 什么叫房地产业？ 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理的行业，他包括土地的开发经营、管理、房屋的建设、买卖、租赁、维修等。; 一、产品的特性： A、房地产位置的固定性；土地是自然生成物，它的位置是不可移动的。 B、房地产地域的差别性；房地产的差别性使每一宗房地产的价值都不相同。 C、房地产的高值耐保久性；建筑在土地上的建筑物和构筑物，一般使用年限都很长，一般也要几十年，有的甚至长达上百年。 D 、房地产的保值增值性；房地产商品在国家政治、经济形势稳定的情况下，其价格呈不断上升的趋势，既房地产具有保值和增值的性质。 二、市场的特性：A区域性强 B 交易额度大 C购房次数不高 D高度敏感性 E时常供给与需求的调整力薄弱;什么是房地产交易：城市房地产管理法所称的房地产交易，它包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁，其中房地产转让是指房地产权利人通过买卖或其他合法方式将房地产转移给他人的行为。 什么是房地产市场： 1. 狭义的房地产市场，就是房地产商品进行交易活动的地方或场所，也就是房地产商品在供给与需求的相互作用中，通过流通实现价值。 2. 广义的房地产市场，包括土地的出让或出租、转让、抵押、开发、租赁、转让、互换、抵押、信托及一些房地产有关的开发建筑修缮等劳动活动。;什么叫建筑红线：是指用来确定建筑基地的界线； 什么叫生地：是指未开发的国有土地； 什么叫毛地：是指已有地上建筑物及附属设施的待建土地； 什么叫熟地：是指已做好七通一平的土地； 什么叫三通一平：是指路通、水通、电通、场地平整； 什么叫七通一平：是指通上水、通下水、通污水、通电、通邮、通交通、场地平整。;什么叫容积率：是指建筑物地面以上各层建筑面积之总和与建筑面积之比。 什么叫建筑密度（建筑覆盖率）：是指建筑物垂直阴影占地面积与建筑基地面积之比。 什么是建筑高度：已容积率为标准规划的建筑总高，按政府建筑规范，附带环境的要求。 配套的内容包括：道路、雨污水排水、自来水、煤气、电力、消防、电讯、邮政、有线电视、人防工程、绿化及其他公建配套内容。;土地使用权：是指土地依法拥有、利用、经营和取得效益的权利，在我国土地属国家所有，企业、机关、团体、公民等可按照一定的法律程序取得土地使用权，并承担一定的义务。 出让年限：居住用地：70年 工业用地：50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年 综合或其他用地：50年;什么是商品房：是指房地产公司综合开发，建成后出售的住宅。 商品房的销售面积怎样组成：商品房的销售面积=套内或单元建筑面积与分摊的公用面积之和 。;研展名词;市场调查的重要性 ① 提供高层管理者作决策的客观依据 ② 有助于了解其它竞案，促进自身管理与销售 ③ 增强企业的竞争应变能力 ④ 增强产品的销售能力;市调看什么？ 一看：区域定位风貌印象区域人群 二看：资源条件商业配套消费人群 三看：楼盘档次产品定位产品价值 四看：楼盘定位内外形象导示昭示 五看：卖场氛围样板展示营销道具 六看：规划布局开发节奏产品亮点 七看：客户构成客户关注客户变化 八看：楼盘的社会口碑;完整的市调工作流程 ① 确认问题与目标 ② 拟定调查计划 ③ 搜集项目及市场资料 ④ 整理分析资料 ⑤ 提出调查报告;市调具体工作内容 1 个案的基本资料（建筑风格、立面材质、产品线构成等） 2 房型面积、产品特点 3 单价、总价、均价 4 订价及差价 5 有利的卖点及其抗性 6 销售状况 7 客源的状况 8 媒体投放分析 9 价格涨幅分析 10去化顺序分析;市调具体工作内容 11 客源客层分析 12 基地基本资料（面积、形状、权属、地价） 13 土地使用分区 14 基地使用强度 15 基地邻近交通状况 16 基地邻近公共设施状况（学校、医院） 17 土地使用现况等; ;个案分析： 对单一项目进行资料收集、整理、分析并形成系统的科学的项目分析报告的过程，主要包括项目背景、区位分析、生活机能分析、交通分析、项目基本信息、项目规划、工程进度、产品线构成、户型面积、样板房、样板段、企划包装、媒体投放、推盘节奏、成交情况、客户信息、SWOT分析、未来推盘预判等。;板块分析： 对板块内所有楼盘的共性分析和差异分析，研判板块整体市场特征和现状以及未来发展趋势，并