租金定价案.ppt

中华美食文化博览城租金定价方案 2010年4月 目 录 一、租金定位参考依据 二、项目本身情况分析 三、类似市场分析 四、项目周边市场的租金情况 五、商家承租能力 六、租赁条件 七、租金细化方案 八、招商策略 一、租金定位参考依据： 项目租金范围的确立需要基于准确的市场定位，同时又遵循市场规则，参考市场价格。本项目的租金定位参考依据主要为： 项目本身条件分析 类似市场及周边市场租金水平 商家在本商圈所能承受的租金水平 长期发展与稳定经营 二、项目本身情况分析 （一）商圈分析 项目周边目前还没有形成成熟的零售商业氛围，人气远远不如王家湾、钟家村、经开万达广场等成熟商圈旺盛。但项目周边集中了大量专业市场集群，竞争力也较强，具有一定影响力。江海东路、广瑞路、锡沪路三条街道各有特色：江海东路是交通要道，车流量大，以汽车配件为主，其他店铺很少；广瑞路则以餐饮、服饰、日用百货为主；而锡沪路以装饰、建材为主； 专业市场集群占据区域内商业龙头地位，并推动区域经济的发展！传统零售商业氛围淡薄，餐饮娱乐缺乏，形象档次低 ！商圈内人群3购物、餐饮娱乐消费不便。 新开业的人信汇传统零售业态经营状况一般，但餐饮类经营较为火爆，成为人信汇最有人气的业态。 （二）美食城优势分析 （三）美食城劣势分析 四、项目周边市场的租金情况 租金案例举例 巴渝飘香，位于哥伦布广场2楼，建筑面积大概 600平方，年租金约 35万 ，平均月租金约为48.6元/平方。免租期半年。 顺旺基，位于哥伦布广场一楼，临广南路，建筑面积大概300平方，平均月租金约为180元/月，没有免租期。 广苑酒家，位于锡沪路月星家居旁边，民航大酒店对面，面积约450平方，月租金约为100元/平方。 海上人家，位于广瑞路中端，实用面积约120平方，月租金约为100元/平方。 五、商家承租能力 六、租赁条件 根据周边市场和同类型市场的对比情况分析，再加上近期对意向商家的租金承受度摸底分析，建议租金定为： 七、租金细化方案 一楼均价：120元/方/月 二楼均价：65元/方/月 三楼均价：45元/方/月 四楼均价：30元/方/月 五楼均价：20元/方/月 八、招商策略 ※ 本项目规模大，规划业态较单调，尤其是餐饮类商家回本时间长，使得本项目需要更长时间才能做旺，因而未来项目首、二层租金水平应低于片区同类型物业。 ※ 由于餐饮类商家的租金提升比较困难，项目初期又需经过1—3年的市场培育期，同时还有哥伦布广场的竞争，建议通过长免租期或租金折扣调整，降低商家经营成本，减少商家担心，来保障项目长期利益的实现。 ※ 采取“放水养鱼”的策略，依靠主（次主）力店的带动作用，逐渐汇集人气，待项目经营渐旺后逐步增加租金水平。 均价160元/方 均价160元/方 均价160元/方 均价140元/方 均价140元/方 均价120元/方 均价120元/方 均价120元/方 均价140元/方 均价120元/方 均价120元/方 均价120元/方 均价70元/方 均价70元/方 均价70元/方 二楼 人流动线 B区来往人流 一楼上楼人流 三楼下楼人流 均价70元/方 均价80元/方 均价80元/方 均价80元/方 均价80元/方 均价65元/方 均价65元/方 均价65元/方 三楼 人流动线 B区来往人流 二楼上楼人流 均价45元/方 均价55元/方 均价55元/方 均价55元/方 均价55元/方 均价40元/方 均价40元/方 均价40元/方 四楼 人流动线 均价35元 均价35元 均价25元 均价25元 五楼 人流动线 均价20元 均价20元 “放水养鱼”，逐步调高 * 家居建材、装饰装潢、餐饮、服务配套、汽配汽修所占比例较高， 餐饮/休闲占比仅为17%和3%；且档次极低，分布零散。 总体上，项目周边商业仍主要以满足消费者日常生活需求为主。 除与区域业态一致的如家居建材等业种外，生活配套类经营状况一般。租金范围在1-5元/日/㎡。 商圈零散商业业种比例图示： 项目位于市府三个重点开发片区内，大交通、政策优越； 五洲三个项目连成一片，商业规模将达约60万平方米，规模优势明显； 本项目一期总面积近2万平方米，有利于形成集群市场； 三角形地块，面临自然河道，可规划自然景观； 开发商的品牌实力与商业开发、运营经验； 周边200万平米的成熟专业市场集群，配套业态缺失和空白。 商圈辐射近30万人口，消费潜力巨大 目前周边商业氛围淡薄，规划利好暂无法呈现； 广益路不允许开设机动车道口，限制临街交通组织； 南面临河，西面正对高架桥，展示面规划受影响； 片区传统商业、哥伦布、商公园商业的威胁； 无锡其他潜在竞争项目的威胁； 房地产市场发展过快，未来市场走向面临一定不确定性。 本项目作为